jueves, 14 de octubre de 2010

Fórmula para el crédito hipotecario

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó en la Bolsa de Comercio de Bs. As. una novedosa propuesta de financiación hipotecaria. La cuota de la hipoteca se reduciría a la tercera parte de las vigentes en la actualidad, permitiendo un acceso masivo a la compra de vivienda.

La combinación de evolución de cuota supeditada a ajustes salariales, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema, aparece como una de las alternativas más viables para recrear un mercado de crédito hipotecario que permita acceder a la compra de vivienda al segmento medio que hoy carece de esta oportunidad en función del descalce de costos de las casas, ingresos medios y tasas de interés que impone la realidad económica de nuestro país.

La accesibilidad a la compra de su vivienda es una posibilidad negada para un asalariado medio durante toda esta primera década del siglo XXI en la República Argentina. El porcentaje de participación de la cantidad de operaciones de compraventas inmobiliarias que se efectuaron durante todos estos años se redujo a casi una quinta parte del nivel alcanzado a fines de los años 90.

En el último lustro se ensayaron distintos lanzamientos respaldados e impulsados incluso mediante anuncios oficiales del Gobierno Nacional, como el "Plan Inquilinos" que no lograron el objetivo buscado porque carecían de algo central: cuota pagable para el bolsillo medio con certeza sobre su nivel de evolución. Sin embargo, vale la pena reconocer que el germen de la actual propuesta de la AEV está presente de alguna manera en uno de los últimos lanzamientos impulsados desde la esfera oficial en marzo pasado a través de la operatoria del Banco Nación ?Casa Propia? donde la actualización de la cuota a partir del cuarto año tendrá un techo ya que no podrá superar el índice de variación de salarios nivel general que publica el Indec.

La propuesta de la AEV parte de reconocer la realidad macroeconómica de la Argentina con niveles de inflación y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del crédito, ya que lo que satisfacería a este último que sería un esquema alineado con la inflación real más una tasa de interés positiva de entre 2 y 4 %, asusta al tomador. Precisamente con el fin de paliar este desencuentro se plantea un esquema de préstamo ajustable que utiliza como factor de corrección el Indice de Salarios Nivel General del Indec (IS-NG), reconociendo al inversor para financiar el sistema vía mercado financiero o mercado de capitales el 100 % del índice de corrección más una tasa de interés real a definir según las condiciones de mercado que podría oscilar en el orden del 4 %.

El mecanismo propuesto no sólo resta incertidumbre en cuanto a los niveles de actualización que sufrirá a futuro la cuota sino que busca apuntalar aún más la capacidad de repago y certidumbre a partir de la incorporación de un resorte financiero novedoso ya que durante los primeros años del crédito la cuota se ajusta menos que lo que indica el índice de salarios generando un colchón a favor del tomador para los pagos futuros.

De acuerdo a lo anunciado en la Bolsa de Comercio por el Actuario Daniel Marcu quien junto a su colega Ricardo Figini diseñaron esta propuesta técnica para la Asociación de Empresarios de la Vivienda, el sistema propuesto cumple simultáneamente con distintos atributos que no se encuentran alineados en las líneas de financiación hasta hoy vigentes, desarrollando productos de inversión a largo plazo atractivos ya que permiten resguardar el capital de la inflación y obtener una tasa de interés real de entre el 2 y el 4%, obtener una cuota accesible y generar automáticamente un ?colchón? que funciona como un ?seguro de desfasaje? que elimina el temor a que en el futuro se deteriore la relación cuota/ingreso.

Si bien no existen mecanismos o sistemas perfectos, como bien aclaró también Marcú en su presentación la propuesta no deja de ser una alternativa muy posible de llevar adelante, ya que reconoce aspectos fundamentales de una realidad económica imperfecta como la de Argentina que debe convivir con niveles de inflación elevados que deben ser absorbidos por un mecanismo de actualización que permita el pago futuro sin contratiempos al tomador y brinde un rendimiento atractivo a inversores institucionales de largo plazo.

Mientras no se logre la estabilidad de los fundamentals macroeconómicos con niveles de inflación reducidos y esa situación se sostenga por muchos años recreando la confianza, la única salida para generar un mercado de créditos hipotecarios real para posibilitar la compra de vivienda para el segmento medio de la población argentina es o bien vía subsidio de tasa (como se afronta el costo fiscal inicial?) o bien mediante la utilización de mecanismos de ajuste como el que incluye esta propuesta de la AEV.

Fuente: ReporteInmobiliario.com

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