viernes, 22 de octubre de 2010

Negociar la hipoteca para no pagar el doble del valor de la casa

Nota publicada por el sitio web de Información Inmobiliaria: Idealista.com

los compradores de vivienda se centran en negociar el precio de la vivienda, pero se olvidan a veces de pelear por las condiciones de la hipoteca con la misma insistencia o cometen errores de planificación que les pueden salir muy caros. bajar el tipo de interés y contratar la hipoteca más corta posibles son objetivos claros a seguir, según el portal hipotecario helpmycash.

Primer mensaje: negociar la hipoteca es tan importante como negociar el precio del piso

Todos tenemos claro que, cuando encontramos una casa que nos gusta, regatear el precio con el vendedor puede suponer un sustancial ahorro. Lo que algunos no saben es que negociar el precio de la hipoteca con el banco, sobre todo el interés, es aún más importante.

Para empezar a hacernos una idea, la siguiente tabla muestra el impacto que el tipo de interés puede tener sobre la cuota mensual, según el plazo de amortización:

En el caso de una hipoteca a 30 años, por ejemplo, vemos que negociar un interés del 3% en lugar del 3,25%, una diferencia de tan solo 0,25 puntos, supone un ahorro de 21 euros al mes durante décadas (21 x 12 x 30 = 7.560 euros en total).

Segundo mensaje: hay que abrir la hipoteca más corta que nos podemos permitir

Ampliar el plazo de amortización puede rebajar hasta la mitad la cuota a pagar cada mes pero… ¿a qué precio? Al de doblar el coste total que pagaremos por nuestra vivienda.

si nuestra casa cuesta 150.000 euros y el banco nos ha financiado el 100% de la operación al 2,25% de interés a devolver en 30 años, terminaremos pagando 206.413 euros por la casa, 56.413 euros por encima de su precio de compraventa. Y esto en el caso de una de las hipotecas más baratas del mercado y suponiendo que el Euribor se mantenga estable durante los próximos 30 años. Es decir, que pagar intereses por valor de ¼ del total de la hipoteca es algo normal o, como mínimo, esperable. (Recordemos que a este total siempre habrá que añadirle el 10% de gastos de compra-venta, unos 15.000 euros en el ejemplo, además de las comisiones y el precio de los seguros o productos vinculados, si existieran).

Alargar el plazo de amortización, entonces, tiene una ventaja muy grande pero a costa de un gran peligro: por un lado, puede ayudarnos a acceder a una vivienda a través de una cuota mensual mucho más baja pero, por otro, puede multiplicar por 2 o incluso por 3 la cantidad que terminaremos pagando por la vivienda.

La explicación es que, cuanto más tiempo tardemos en devolver el préstamo y más cuotas paguemos, más intereses serán aplicados. En el caso extremo de la tabla, de una hipoteca al 6% de interés durante 50 años, terminaríamos pagando 473.764 – 150.000 = 323.764 euros ¡solo de intereses! No olvidemos que el Euribor llegó a alcanzar el 5,39% hace tan solo 2 años, por lo que un interés del 6% (Euribor de 5,39% + 0,61%) no es un imposible a descartar.

¿Qué podemos hacer para evitar pagar más intereses que capital?

Para intentar conseguir que la financiación no nos salga más cara que la casa, debemos:

1. No alargar demasiado el plazo de devolución. O en el caso de ya haber contratado una hipoteca a muy largo plazo porque necesitábamos una cuota mensual más barata, intentar amortizar capital anticipadamente, si nos es posible y el banco no nos cobra una comisión muy alta por esta operación.

2. Negociar el interés de la hipoteca con la entidad, no solo antes de firmarla sino también aprovechando las revisiones anuales o semestrales para intentar una novación o mejora de condiciones. Recordemos que las hipotecas no son productos con precio cerrado y hay que intentar negociar siempre.

3. Si hace al menos 3 años que pagamos religiosamente las cuotas de la hipoteca, nuestro banco no está dispuesto a negociar, y nosotros consideramos que con nuestro perfil podemos conseguir un mejor interés en otra entidad (porque somos solventes, contamos con antigüedad laboral, trabajamos en un sector al alza, tenemos un aval…) siempre podemos tantear una subrogación. Si conseguimos que otro banco plasme en firme, en una oferta vinculante, unas condiciones mejores que las de nuestro banco actual, podemos volver a nuestro banco con el papel, un papel que significa “o igualas la oferta o me llevo la hipoteca a la competencia” y ver si ahora sí es posible la negociación. En caso contrario, deberemos calcular si nos sale a cuenta pagar los gastos del cambio de banco.

En definitiva, se trata de encontrar un equilibrio entre la cuota que podemos pagar (nunca superior al 35% de nuestros ingresos) y el menor coste total de la hipoteca, intentando cualquier mínima rebaja que podamos obtener del banco. Como hemos visto, un simple 0,25% menos nos puede ahorrar hasta 8.000 euros.

Fuente: Idealista.com

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