viernes, 5 de noviembre de 2010

Costos de la construcción en Octubre 2010

El Índice de Costo de la Construcción (ICC) se elevó en Septiembre un 0,7% mensual, fundamentalmente impulsado por el rubro Materiales. En relación a un año atrás, la suba ascendió al 17,9%, la mayor desde Julio de 2008.

Considerado en dólares, el alza fue más leve (0,3%), la menor variación en los últimos tres meses. Sin embargo, el incremento ininterrumpido llevó el indicador a valores muy próximos a sus máximos históricos.

No obstante, tomando el costo promedio del tercer trimestre del año, se constata una leve desaceleración del ritmo de incremento. En efecto, el aumento del 4,1% fue inferior al del segundo trimestre, aunque se ubicó por encima de las marcas de los trimestres previos.

De todas maneras, también es dable señalar que la velocidad de ajuste resulta aún sensiblemente menor que la observada durante 2007 y principios de 2008, cuando la dinámica de crecimiento de los precios alcanzó su mayor expresión. Esto mismo se constata cuando se analizan las tasas de variación interanual: la del tercer trimestre fue la más alta desde igual período de 2008, pero quedó por debajo de la media de los años 2006 a 2008.

Sin embargo, si se discrimina por rubro, se podrá advertir que la desaceleración mencionada se explica principalmente por lo acontecido con los Materiales, puesto que la Mano de Obra se mantiene en parámetros de variación más parecidos a los de 2007 y 2008.

Por último, resulta interesante notar que tomando una serie de cinco insumos relevantes para la actividad constructora se perciben comportamientos diferenciados. Por un lado, un insumo crítico, como el Cemento, acumuló en los primeros de este año un aumento levemente menor que en el mismo período del año pasado. La Arena refleja variaciones relativamente similares, mientras que es en Ladrillos, Grifería y Acero para construcción donde se visualizan saltos pronunciados en la suba de costos.

Situación de la construcción en Octubre del 2010

La versión desestacionalizada del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró en Agosto un alza del 2%, cortando de ese modo una secuencia de dos meses consecutivos de caída.

A pesar de ello, el indicador no logró recuperar el nivel de Junio y se mantiene un 3,6% por debajo de la mayor marca histórica de la serie, correspondiente al mes de Marzo pasado.

Asimismo, la tasa de variación interanual fue del 7,4%, levemente superior a la observada en Julio pasado. Tomando la serie con estacionalidad, en Julio y Agosto el ISAC acumuló un incremento interanual del 7,2%, por debajo del 10% relevado el primer semestre del año.

En este sentido, el análisis del consumo de cemento muestra un cuadro diferente. El último dato disponible sobre esta variable correspondiente al mes de Septiembre, evidenció una marcada aceleración del ritmo de expansión.

Finalmente, vale señalar que en términos trimestrales la expansión del consumo de cemento experimentó recientemente una marcada aceleración. Así, el tercer trimestre de 2010 culminó con un aumento del 9,3% interanual, muy superior al de los trimestres previos y, de hecho, el más elevado desde el último trimestre de 2007. Este resultado es aún más relevante si se tiene en cuenta que ya en el tercer trimestre de 2009 comenzaba a consolidarse la salida del período más álgido de la crisis económica nacional como internacional.

En Agosto fue un sostenido dinamismo en los despachos de insumos más vinculados a las etapas iniciales de obras, como Hierro redondo para hormigón, mientras que materiales que suelen intervenir más en las fases finales, como Pinturas o Pisos, experimentaron leves caídas.

Por séptimo mes consecutivo los cinco bloques que conforman el ISAC reflejaron un nivel de actividad superior al de igual período del año anterior. No obstante, la tendencia que manifestaron los distintos bloques en Agosto fue dispar: mientras que Edificios para otros destinos, Obras viales y Otras obras de infraestructura aceleraron su ritmo de crecimiento, Edificios para vivienda mostró tasas de expansión interanual menores que la de los meses previos.

De todos modos, esta divergencia desaparece cuando se toma en cuenta el comportamiento del período Julio-Agosto como conjunto. Allí se constata que, salvo Construcciones petroleras, el resto de los bloques desaceleró su velocidad de crecimiento. Fenómeno por cierto esperable, dado que en el primer semestre se comparaba contra el período más agudo de la crisis económica nacional como mundial.

La pérdida de la condición que hasta Julio presentaba Edificios para vivienda se vincula, como vimos, con el hecho de haber sido el bloque que más redujo su ritmo de expansión en lo que va del segundo semestre. En ese sentido, es interesante notar que esa desaceleración también se constata cuando se analiza la evolución reciente del Índice elaborado por el Grupo Construya.

La tasa de crecimiento acumulada en el tercer trimestre por la versión con estacionalidad de este indicador fue poco más de la mitad de la relevada en los primeros dos trimestres del año. Como consecuencia, el indicador no logró aún –a diferencia del ISAC Vivienda- superar el nivel que alcanzara en el año 2008.

Crecimiento de la inversión inmobiliaria al comienzo del último cuatrimestre del 2010

Superficies más pequeñas y desconcentración de la inversión.

En el mes de Septiembre de 2010, el equipo de Investigación de Urbeos.com analiza la situación de la inversión inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a partir de los últimos datos relevados por el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities.

Dos cuestiones que sintetizan el nuevo panorama en la ciudad: por un lado, una evidente reactivación basada en la construcción de edificios residenciales con superficies más pequeñas a las de años anteriores; por el otro lado, una creciente tendencia a la desconcentración de la inversión inmobiliaria hacia nuevos barrios de la ciudad con incidencias de la tierra más bajas.

Crecimiento de la inversión inmobiliaria

Frente a la situación de 2009 (promedio de 28 edificios residenciales nuevos por mes) y 2008 (30), el año 2010 ya promedia 57 edificios por mes. Si este valor es comparado con los datos relevados durante 2007 (65 obras), previo a la crisis financiera mundial, es posible verificar una real reactivación del sector, aún cuando los niveles actuales se encuentren un 12,30% por debajo de 2007.

Continuando con esta línea de análisis, se comprobó el crecimiento en términos del promedio mensual de metros cuadrados construidos para este tipo de obras residenciales colectivas. Al respecto, éste reveló que 2010 ya promedia 66.502 m2/mes, muy superiores a los 36.301 m2/mes de 2009 y a los 38.332 m2/mes de 2008.

No obstante, si el promedio de 2010 es comparado con 2007 (78.529 m2/mes) queda en evidencia que la diferencia en cuanto a metros cuadrados construidos asciende a 16,60%. Esta diferencia entre el promedio de cantidad de obras y promedio de metros cuadrados por mes entre 2007 (previo a la crisis) y 2010 puede explicarse a partir de la construcción de obras con superficies más pequeñas a las de 2007, en muchos casos localizadas sobre barrios con menor incidencia del terreno y densidad media y media-baja.

Desconcentración inmobiliaria: en busca de nuevas oportunidades

Otra cuestión de interés que queda al descubierto es un cambio en la tendencia de concentración de la inversión en unas pocas zonas de la ciudad, mientras en 2009 el sistema Urbeos·Cities mostró que el 57,67% de los m2 construidos en edificios residenciales se concentró sobre sólo 5 de los 48 barrios de la ciudad (Caballito, Puerto Madero, Palermo, Almagro y Belgrano), en 2010 la proporción bajó al 45,98%, dando cuenta de una tendencia a la desconcentración de la inversión. Al analizar los barrios que aparecen dentro de los 5 primeros que más metros cuadrados recibieron, resulta interesante encontrar a Villa Urquiza (7,63%) y Villa Pueyrredón (6,39%).

Para entender las razones que llevan a los desarrolladores a elegir estas zonas con mayor frecuencia durante 2010, es necesario analizar los precios de venta y la incidencia de los terrenos. Los valores de venta rondan los 2.020 U$S/m2 en Villa Urquiza y 1.655 U$S/m2 en Villa Pueyrredón, mientras que las incidencias promedian los 419 U$S/m2, en el primer caso, y los 327 U$S/m2, en el segundo. Al evaluar los aumentos ocurridos desde 2008 a la fecha en estas 2 zonas, es posible verificar que mientras la incidencia de los terrenos ha registrado aumentos menores al 7%, los precios promedio de venta del metro cuadrado han crecido significativamente en Villa Urquiza (22,32%) y Villa Pueyrredón (28,20%).

La búsqueda de zonas alternativas para la inversión inmobiliaria, aparece como una cuestión central al momento de pensar en estrategias que den continuidad a la recuperación del sector a partir de una ampliación de la oferta inmobiliaria que incorpore a grupos medios con precios más accesibles.

Fuente: http://www.urbeos.com

Situación Inmobiliaria Octubre del 2010

La construcción de viviendas desaceleró nuevamente su ritmo de crecimiento en Agosto, con una variación interanual del 4,2%. En Julio también se había desacelerado luego de crecer en torno al 10% durante el segundo trimestre del año, registrando una expansión del 5%. En lo que va del año la construcción residencial crece un 8% en relación a los primeros ocho meses de 2009, muy por encima del 1,4% que registraba en igual periodo del año pasado.

• En Agosto se produjo una expansión de la superficie permisada en los 42 municipios relevados por INDEC, creciendo un 8,6% en relación a igual mes de 2009. Se trata del primer mes del año en el cual la superficie aumenta en la comparación interanual. Solamente había crecido en los meses anteriores si se consideraban solo 41 municipios (dejando de lado la Ciudad de Buenos Aires).

• En los meses transcurridos del año la superficie permisada cae un 7,4% en relación a los primeros ocho meses de 2009, situación que podría revertirse en los próximos meses de consolidarse la actual tendencia de recuperación. Sin contar la Ciudad de Buenos Aires, la superficie acumulada de los otros 41 municipios crece un 2,6% en los primeros siete meses (Julio es el último mes con información desagregada disponible).

• Si en vez de tomar el total de los 42 municipios se los analiza por separado, podrá notarse en los primeros siete meses del año que en menos de la mitad de los distritos crece la superficie (19), mientras que en los otros 23 se registran caídas. Esto da cuenta de que si bien comienza a revertirse la tendencia de caída de la superficie, hay una amplia heterogeneidad en su ritmo de evolución a lo largo del país.

• Entre los distritos que crecen se destaca la ciudad de Córdoba, que ha pasado a ser el de mayor peso especifico entre los 42 relevados. Si bien no está entre los que más aumentan, es el de mayor aporte al crecimiento en función de la participación que tiene en el total de M2. Así, en los primeros siete meses del año se expande un 11,7%, estando la actividad en esta ciudad impulsada por el buen año que tienen el campo y otras actividades importantes como la industria automotriz

• Hay municipios en que la superficie autorizada crece por encima del 40% interanual en los primeros siete meses del año, como los casos de Quilmes (42,9%), San Miguel de Tucumán (67,4%) y Bahía Blanca (57,3%), e incluso algunos que lo hacen por encima del 100%, como Reconquista (169,4%) y Venado Tuerto (161%). Entre las ciudades de mayor evolución pueden observarse casos de distritos dependientes de la actividad agrícola (Reconquista y Venado Tuerto), que dan cuenta que el buen año de ese sector está impulsando el crecimiento de la construcción.

• En los primeros ocho meses del año la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires creció un 28% en relación a igual periodo de 2009. No obstante, vale mencionar que en Agosto la cantidad de operaciones se estancó considerablemente en relación a los meses anteriores, ya que pasó de crecer en torno al 30% interanual, a tan solo 2,7%.

• El salario promedio de la economía ha aumentado un 25% en Agosto en relación a igual mes de 2009. De esta forma, continúa acelerándose el ritmo de incremento salarial en comparación con los meses previos, ya que a comienzos del año crecía en torno al 17% anual. Esta evolución se produce además en un contexto de dólar relativamente estable (subió 2,8% en el período), lo que implica que los salarios medidos en dólares aumentan a ritmo sostenido. Esto último mejora el poder de compra de inmuebles de los sectores medios, aunque los precios de las propiedades también se incrementaron. De todas formas, en el último año la brecha se ha reducido, al menos levemente.

• Si bien el ritmo de aumento de los precios ha ido en ascenso en 2010, el valor de los alquileres ha mantenido su ritmo de incremento relativamente estable y por debajo del conjunto de los precios. Así, en Septiembre aumentaron un 6% en relación a igual mes de 2009, porcentaje incluso inferior al de los meses previos. Se trata de variaciones muy por debajo de las de años anteriores, cuando superaban el 20% interanual.

• Luego de caer a lo largo de todo el 2010, en Septiembre el crédito hipotecario para vivienda se recuperó, creciendo un 1,6% en relación a igual mes de 2009. Se trata de una recuperación que se ha dado principalmente en el último mes, en el cual el stock de prestamos aumentó en 170 millones de pesos (también 1,6%, pero mensual). En esta leve recuperación del crédito hipotecario ha tenido un rol relevante el lanzamiento de líneas de crédito hipotecario relativamente accesibles, principalmente las del Banco Hipotecario y del Banco Nación.

• De todas formas, continúa siendo un crecimiento limitado y a la vez de escaso alcance, ya que el stock de crédito hipotecario representa poco más del 10% del stock de créditos para consumo (tarjetas de crédito, personales y prendarios).

• En los primeros ocho meses del año el monto medio de las operaciones inmobiliarias firmadas en la Ciudad de Buenos Aires registró un aumento del 24,4% en pesos en relación a igual periodo de 2009. Esto permite notar que quienes demandan crédito hipotecario requieren mayor financiamiento, explicando principalmente su evolución por el efecto precio. En similar dirección, se mantiene estancado el porcentaje de operaciones que se financian con crédito hipotecario sobre el total de escrituras firmadas.

jueves, 4 de noviembre de 2010

Como buscar y contratar una buena Inmobiliaria

Buena nota de idealista.com (recomendada).
Debemos confiar en las inmobiliarias de calidad.

A la hora de vender o comprar, nos enfrentamos hoy a un mercado convulso y complejo. como expliqué en la noticia de la venta de mi piso, yo recomiendo hacerlo mediante una agencia inmobiliaria. hay un sector de la población que tiene aún cierto recelo hacia las inmobiliarias, por lo que mucha gente pregunta: ¿cómo detectar una buena inmobiliaria?

A continuación explicaré cómo debe trabajar, en mi opinión, una inmobiliaria de calidad. si nuestra agencia inmobiliaria no sigue estas pautas, deberá encendérsenos una luz amarilla de precaución y vigilar que nuestra vivienda o nuestra solicitud se está atendiendo de forma adecuada

1) la inmobiliaria de calidad... atiende

es lo que enseguida se ve: me cogen el teléfono a la primera, me responden a los emails en el acto, son amables, si pido información me la envían y si quiero visitar el piso de nuevo me lo ponen fácil. las buenas inmobiliarias han entendido que comprador y vendedor son hoy los dioses del negocio inmobiliario, y como tales hay que tratarles. por eso dan respuesta inmediata

2) la inmobiliaria de calidad... cuida su cartera

la agencia de calidad se esfuerza en encontrar la aguja en el pajar: el piso realmente vendible entre el montón de la oferta. veré que en su publicidad ofrece sus servicios a los propietarios, defendiendo su experiencia y solvencia. es una agencia que no acepta el encargo de vender un piso cualquiera; se esfuerza por dar con los mejores. buena señal: como comprador, eso me garantiza que ahí encontraré los mejores precios

Como propietario, recibiré un trato exquisito pero muy claro: me explicarán el proceso de venta, los pasos que seguiremos, cómo establecer el precio. si tengo que bajar, me explicarán exactamente cuánto y por qué. tendré una relación intensa con ellos, me mantendrán al día de cualquier oferta que se presente y nos reuniremos a menudo. me detallarán su plan de acción para vender mi casa, la publicidad que van a hacer, la audiencia de los medios en que se anuncian. veré que se implican tanto como yo en la venta. eso es lo que quiero

3) la agencia de calidad... está en internet

también se ve enseguida. ofrecen sus servicios y muestran su cartera al público adecuado. en palabras de las mejores inmobiliarias, el 90% de las transacciones empieza hoy en internet

4) la agencia de calidad... se recicla

están al día. van a cursos y se actualizan. saben cómo funciona internet y cómo usarlo para vender. saben qué es un emailing y para qué sirve. saben que un anuncio destacado en un listado se vende antes y me explican cómo se hace. saben cómo hacer buenas fotos y cómo hay que presentar el inmueble para que no pase desapercibido. y casi lo más importante, disponen de datos actualizados y fiables del mercado para saber a qué precios se están vendiendo realmente las casas

5) la agencia de calidad... está acreditada

es una empresa seria. está inscrita en registros, colegios oficiales, asociaciones y por tanto documentarán sus credenciales, su antigüedad y sus referencias

6) la agencia de calidad... me tramita la hipoteca

no dejan ningún cabo suelto. la hipoteca es tanto o más difícil de cerrar que la propia venta, así que están preparados. tienen bancos de confianza, acuerdos con oficinas y empresas de mediación hipotecaria. en resumen, me ahorrarán el angustioso periplo de ir de banco en banco y se asegurarán de que la operación no muera por el camino


miércoles, 3 de noviembre de 2010

Publica departamentos, casas, campos e inmuebles gratis

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Para alquiler o venta.

Cotizaciones divisas hoy 03/11/2010

Dólar para la compra 3.94 para la venta 3.98

Euro para la compra 5.47 para la venta 5.57

Real para la compra 2.25 para la venta 2.34

Batalla por las hipotecas: Las mejores ofertas en España

Durante los últimos días varias entidades han puesto en marcha nuevos productos hipotecarios. Sin embargo, cuentan con una peculiaridad con respecto a otras ofertas.

Esa principal característica es que establecen un tipo de interés híbrido. Es decir, en un primer plazo de unos años aplican un tipo fijo, mientras que una vez finalizado este plazo inicial se referencian al euríbor más un diferencial, es decir, el mismo sistema que el de las hipotecas con un tipo de interés variable. Pero, tenga cuidado. Algunas de ellas se anuncian en carteles como si no tuvieran comisiones, pero siempre aplican alguna en la letra pequeña. Consulte todas las comisiones y negocie con su banco. Una vez más, su vinculación con él será su mejor arma.

Caja Duero y Caja España han escogido un préstamo vivienda como su segundo lanzamiento tras la fusión protagonizada por ambas. Se trata de la Hipoteca Futuro. Este producto financia hasta el % de la vivienda a un tipo de interés fijo del dos por ciento durante los dos primeros años. A partir de ese momento, el tipo se revisará anualmente y, en función de la vinculación del cliente, se podrá ir reduciendo. Inicialmente, el cliente tendrá que hacer frente a un interés de euríbor a 0,95%. Pero si contrata una serie de productos, podría reducir el diferencial hasta el 0,30%. Además, la hipoteca carece de tasa de cancelación total o parcial, pero aplica una tasa de apertura del 0,50%. No obstante, el cliente puede ahorrarse esta comisión si contrata un seguro de protección de pagos.

Barclays ha puesto en el mercado la Hipoteca Tranquilidad. Aplica un tipo de interés fijo del 2,95% durante los tres primeros años. A partir del cuarto año en adelante, el tipo se referencia al euríbor con un diferencial del 0,45%. También financia hasta un 80% del valor de la vivienda y el plazo de amortización puede alcanzar los 30 años. Carece de comisión de apertura y de cancelación parcial, pero aplica una tasa de cancelación total del 0,25% durante los cinco primeros años y del 0,50 por ciento después.

Fuente: http://www.finanzas.com/ 

Bajo precio de la vivienda usada en España Noviembre del 2010

Los precios de la vivienda usada en España continuaron su tendencia a la baja en octubre, con una rebaja del 0,6% que situó el coste del metro cuadrado en 2.296 euros, si bien subieron en seis comunidades autónomas, según un informe del portal inmobiliario idealista.com.
Aunque todavía son mayoría las Comunidades Autónomas españolas que registran bajadas en estos los precios, la vuelta del verano trajo un ligero aumento del número de mercados regionales que experimentaron incrementos, siendo las los mayores en Murcia (1,4%), Galicia (1,1%) y Baleares (0,9%).

Los precios también subieron en Navarra (0,4%), Castilla y León y La Rioja (0,3 en ambas).

Por contra, la mayor caída se produjo en Cantabria, con un descenso del 2,3%, seguido por Castilla-La Mancha (-1,3%) y Aragón (-1,2%).

El País Vasco (3.498 euros/m2) y la Comunidad de Madrid (3.192 euros/m2) son las autonomías más caras y las únicas en superar los 3.000 euros por cada metro cuadrado.

Por debajo se encuentran Cataluña (2.690 euros/m2) y Cantabria (2.412 euros/m2), mientras que en el lado opuesto de la tabla se encuentran Extremadura (1.384 euros/m2), Murcia (1.421 euros/m2) y Castilla-La Mancha (1.580 euros/m2).

En cuanto a las capitales, Valencia y Bilbao son las únicas grandes ciudades españolas en la que precio se incrementó durante el mes de octubre, en ambos casos el crecimiento ha sido el mismo: 0,2%.

En el resto de grandes mercados por ciudades el precio bajó, sobre todo en Zaragoza (0,9%).

En Madrid y Barcelona los precios registraron sendas caídas del 0,6%, mientras que en Sevilla la bajada ha sido del 0,4%.

Del resto de capitales las mayores bajadas se han producido en Almería, donde los propietarios piden un 2,2% menos por sus viviendas.

La caída en la ciudad de Huesca ha sido del 2%, el mismo que en Santander.

En la parte opuesta de la tabla se situó Lugo, donde los propietarios pidieron un 1,9% más que al cierre del mes de septiembre, La Coruña, con una subida del 1,4%, mientras que Palma de Mallorca ha vivido un incremento del 1,1%.

Fuente: http://www.finanzas.com/