jueves, 8 de septiembre de 2011

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martes, 6 de septiembre de 2011

Construcción industrializada, nuevo método

Casas Industrializadas
A la hora de realizar el contrato de obra, siempre es necesario interiorizarse acerca de las ventajas e inconvenientes de cada sistema de construcción. Vale la pena conocer un poco de las características que ofrece cada uno para poder evaluar a la hora del contrato.

Es una tradición mas que una elección, considerar como primera opción, en nuestro país, la construcción tradicional o húmeda, que utiliza los clásicos materiales básicos como la arena el cemento y los ladrillos. En cambio la llamada construcción industrializada se basa en el uso del acero y materiales secos, como las placas de yeso, que son tradicionales en países como Canadá y EE.UU.

Una de las ventajas de la construcción en seco es el ahorro del tiempo de ejecución, para una construcción de 150 m2 demanda 90 días, mientras que con el sistema tradicional tardaría 180 días.

En ambos casos, la calidad depende de la idoneidad del personal o empresa contratados, aunque también depende de los materiales que se empleen. Si bien en costo de materiales hay diferencias, debido a que los de la construcción industrializadas son mas caros, hay que tener en cuenta que los tiempos se reducen, lo que implica una reducción en el costo de mano de obra.

Para realizar las refacciones es mejor considerar la construcción en seco debido a que la obra es mas rápida y limpia y en la mayoría de los casos permite continuar habitando la vivienda durante el proceso.

La construcción tradicional se utiliza cuando la limpieza y el tiempo no es prioridad.

En el caso de evaluar el precio de reventa de la propiedad es mejor aceptada la de construcción tradicional, aunque es cada vez mayor el nivel de aceptación de la construcción industrializada entre las nuevas generaciones y de acuerdo al uso que se le dará a la casa.

Legislación y normativas para barrios cerrados y countries


Barrio Privado
Hace más de una década fueron surgiendo en el conurbano bonaerense - especialmente en la zona norte - barrios de acceso restringido y protegidos por empresas de seguridad privada, cuyas viviendas eran utilizadas como casas de fin de semana.
En los últimos años, los crecientes niveles de inseguridad y amplitud de los servicios que este tipo de complejos brindaban, hicieron que muchas personas decidieran mudarse definitivamente a estos barrios.
Si bien algunos consideran que estos emprendimientos constructivos son una fuente de trabajo, también es cierto que en algunas ocasiones se han realizado obras de este tipo que entorpecían el ordenamiento urbano, debido a que sus grandes dimensiones pueden aislar al resto de los vecinos del acceso a servicios esenciales como el transporte público, colegios, establecimientos sanitarios, etc.
Un claro ejemplo de lo mencionado anteriormente fue el caso de un barrio privado del municipio de Islas Malvinas, al cual la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires ordenó derribar el cerco perimetral y la apertura de todas las calles, a fin de eliminar los graves perjuicios que este barrio estaba originando a la comunidad.
Se hacia evidente la inexistencia - hasta la sanción de la norma anterior- de una legislación específica para este tipo de emprendimientos, cuya construcción se regia hasta el momento por la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Los municipios tenían la facultad de dictar sus propias normas de zonificación, pero sujetos al decreto ley provincial Nº 8.912/77 y sus sucesivas reglamentaciones. Cabe aclara que el mismo regulaba a los countries y no a los barrios cerrados, lo mismo ocurría con una norma de similares características bajo el decreto Nº 9.404/86 que sólo regía para la figura de los Clubes de Campo.
Mas allá de las opiniones de los detractores y los defensores de estos tipos de barrios privados, el impacto que los mismos generan en la comunidad de los municipios de la Provincia de Buenos Aires, tornó imprescindible contar con normas regulatorias en pos tanto de la seguridad jurídica de sus propietarios como del bienestar común del resto de la ciudadanía.
De esta manera surge la resolución Nº 74/97 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo, la que fuera publicada en el Boletín oficial de la Provincia de Buenos Aires en abril de 1997.
La norma define al barrio privado como todo emprendimiento urbano destinado al uso residencial predominante y equipamiento colectivo, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cercos, pero con la condición que estos no ocasionen perjuicios a terceros respecto de la trama urbana.
La instalación de los barrios privados, se condicionará al cumplimiento tres requisitos:
  • Debe ser compatible con los usos predominantes del sector donde se instala.
  • Se deben garantizar las condiciones de habilitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico y natural, como la provisión de infraestructura de servicios esenciales fuera de los barrios cerrados, como la atención de la educación y la salud de acuerdo a lo que cada Municipio determine en cada presentación particular.
  • Se debe presentar un estudio de impacto ambiental que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicos.