Caracteristicas distintivas

Uno de los temas fundamentales a tener en cuenta para ver cuánto cuesta el inmueble es la ubicación. “Construir cuesta lo mismo en cualquier barrio, pero los ladrillos bien puestos siempre protegen la inversión”, dice Mariana Geimonat, de la inmobiliaria Juárez Beltrán.
¿Qué hace que un barrio sea más caro que otro? En primer lugar, el entorno: los vecinos, el tipo de construcción de la zona, si es un lugar consolidado, o si se está desarrollando, si hay villas cerca. La cercanía con medios de transporte o con centros de compras, con vías de ingreso o acceso a la ciudad, también se toman en cuenta. “Hay precios base de la tierra, con valores mínimos y máximos para cada barrio, sobre los cuales se viene trabajando hace muchos años”, dice Sergio Villella, titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios (Cacic). “De todas maneras, en los últimos tiempos, estos valores han subido en forma importante, sobre todo en algunos lugares”, agrega.
Pero la ubicación no sólo se refiere al barrio donde está el inmueble sino también a su posición dentro de ese barrio o dentro de un mismo edificio.
Las viviendas que están en avenidas, plazas, calles de amplia circulación, tienen mayor valor que aquellas de zonas menos transitadas del barrio. En un edificio, un departamento de planta baja vale menos que uno similar de pisos más arriba. Tampoco vale lo mismo una unidad que da al frente, que otra que está en el contrafrente.
Cada uno es diferente

Como vender su casa

Haga a su hogar “Anónimo”
Si hay algunas casas nuevas en venta en una zona cercana a su casa, vaya y visítelas. No importa de qué tamaño sea la casa. Lo que encontrara será algo maravilloso (pero escaso) casas amuebladas en las que cualquiera puede vivir, con un énfasis en “cualquiera”. Esas casas son “anónimas”. Puede ser que haya una pelota de fútbol en la habitación de los niños, pero no hay fotos familiares en las paredes.
Hay personalidad, pero no personas.
El motivo por el cual usted quiere hacer su casa “anónima” es porque lo que busca es que los compradores vean la casa como “su” posible hogar. Cuando un potencial comprador ve las fotos de su familia colgadas de las paredes, estas fotos ponen su marca personal sobre la casa y por un momento disipa las ilusiones del comprador de vivir en la casa ellos mismos.
Saque las fotos familiares, los trofeos deportivos, los souvenir, etc. Póngalos en una caja. Y déjelos en la casa de algún familiar o amigo, también puede rentar un deposito hasta vender la casa si es necesario.
No los ponga en el ático, el sótano o el garaje. Parte de la preparación de una casa para la venta es eliminar las partes “desprolijas” de la casa, y ese es el próximo paso en la preparación de su casa para la venta.

Diez claves a tener en cuenta antes de sacar un crédito hipotecario

Todo el mundo sueña con dejar de alquilar -tirar la plata, dicen algunos- y comprar su propia casa o departamento. Pero en un mercado en el que cada vez suben más los precios y, al mismo tiempo, escasean las opciones de financiación, ese anhelo parece estar cada vez más lejos.
Sin embargo, el sistema bancario público y privado, ofrece hoy una serie de créditos (convenientes o no) para el acceso a la vivienda, entre ellos, la línea "Casa Propia" lanzada por el Banco Nación el último 15 de abril por la presidenta Cristina Kirchner (existen también otras líneas similares en el Banco Ciudad, el Hipotecario, el Santander y el Banco Francés, entre otros).
En ese contexto, lanacion.com consultó al arquitecto Damián Tabakman -magíster en Finanzas, consultor inmobiliario y coordinador de los posgrados de Real Estate de la Universidad Di Tella y el Eseade- para profundizar sobre diez dudas básicas que son necesarias aclarar a la hora de sacar un crédito hipotecario.
- ¿Qué sistemas de amortización existen y cuál es más conveniente?
- En la Argentina se usa el sistema francés en el cual las cuotas son todas iguales: parte va a intereses y parte a capital. Cada mes, la proporción cambia en base a un cálculo financiero que depende de la tasa. Al principio se paga intereses (casi en su totalidad) y al final del préstamo es a la inversa. En otras partes del mundo hay otros sistemas, como el alemán. Sin embargo, aquí no se usa [el sistema alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo tanto, los intereses y la cuota total serán decrecientes. En tanto, el sistema americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual sólo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos].
- ¿Es conveniente endeudarse en tasa fija en pesos aunque la tasa de interés sea muy alta (hoy está entre un 18% y un 20% como mínimo)?
- A mi juicio no es financieramente conveniente. Esa tasa puede ser hoy negativa [por debajo de la suba de precios], y consecuentemente atractiva, porque la inflación es alta, pero en diez años el nivel promedio debería ser más bajo. Es difícil predecir cuál debería ser ese promedio, pero debería estar aproximadamente un 30% por debajo de la tasa actual. Sin embargo, para quien necesite mudarse y no tenga la plata, quizás no haya otras alternativas que aceptar lo que se ofrece en el mercado en materia hipotecaria.
- En un país de alta volatilidad como la Argentina, ¿se puede tomar un crédito a tasa variable o es muy riesgoso?
- Las tasas variables son peligrosas porque dependen de variables que los deudores no controlan. Si la variación [en la tasa] es muy grande, es probable que el Estado tome cartas en el asunto. Pero quizás no lo haga y el riesgo es grande porque lo que está en juego es la casa propia. Si las variaciones no son enormes, el deudor deberá afrontarlas y el impacto en la cuota puede ser significativo. Así se desató la crisis financiera internacional.
- ¿Cuál es la diferencia entre tasa anual y el costo financiero total?, ¿Cuál debo mirar a la hora de sacar el crédito?
- El costo financiero total incluye, además de la tasa, los otros gastos que tiene una hipoteca, tales como seguros de vida e incendio y otras comisiones. Naturalmente, a la hora de sacar un crédito, hay que mirar el costo financiero total.
- Además, de la tasa, ¿qué otras variables son importantes a la hora de sacar un crédito hipotecario?
Hay que tener en cuenta el tema de los seguros, y en especial el de vida, que es caro y que termina pesando en la cuota. En cuanto al plazo, con tasas altas como las actuales, alargar el plazo no reduce casi nada la cuota. Más allá de diez años no tiene sentido. Con tasas bajas si conviene ir a 20 años o más.
- ¿Es conveniente precancelar un crédito o es preferible seguir pagando?
- Habitualmente, los créditos hipotecarios tienen una penalidad por pre-cancelación, al menos durante los primeros años. Para los bancos, las hipotecas son buenos préstamos, así que ellos prefieren que no se precancelen. Por eso, cobran una comisión en caso que el deudor quiera hacerlo. Hay que recordar además que en el sistema francés durante años se paga casi solamente intereses y poco capital, y eso influye a la hora de precancela (se precancela sólo capital y puede ocurrir que uno haya pagado varios años y al precancelar deba prácticamente lo mismo que al principio).
- ¿Por qué los bancos hacen tanto hincapié en la relación cuota-salario?
- Porque es el indicador que refleja la capacidad del deudor de pagar la cuota en base a sus ingresos, sin asumir esfuerzos desmesurados.
- ¿Puedo sumar aportes como monotributista a mi salario en relación de dependencia para acceder a una suma mayor?
- Depende de cada banco. En general se admite en la medida que sea un ingreso recurrente y demostrable.
- ¿Cuánto tarda un banco en otorgar un crédito (en promedio)?
En promedio tarda cerca de 45 días. Hay que hacer la tasación, estudio de títulos y otras cuestiones. Eso lleva tiempo.
- Si tarda tanto, ¿cómo hago para que el dueño del departamento espere y no se lo venda a otra persona?
- Se puede hacer una reserva ad referendum (es una reserva sujeta a que el comprador consiga el préstamo).

Fuente: LaNacion.com

Evolucion del valor del m2 en la ciudad de Buenos Aires

La opinión de Tabakman, en cuanto a la suba de precios, también es compartida por un nutrido grupo de ejecutivos del sector. Entre las fuentes consultadas por iProfesional.com, la mayoría hace referencia a que los valores del metro cuadrado se encaminarán al alza.

Precio del m2 de departamentos en Capital Federal año 2010

El valor del m2 para lo que va del año 2010 aumento en un promedio entre el 10% y el 15%, al més de julio del 2010 vemos que lo que vaticinaron las consultoras y especialistas del sector como algunas firmas inmobiliarias en Diciembre del 2009, ahora es una realidad. En una Nota de Diciembre del 2009 iProfesional.com un sitio web dedicado a la información y noticias economica y financiera entrevisto a especialistas del sector los que vaticinaron un aumento entre el 10% y el 15% sobre el valor del año anterior, pero a diferencia del año 2009, que lo calificarón como para el olvido por la escasa operaciones realizadas, el 2010 sería mucho mucho mejor, por ejemplo en lo afirmado por Hector D´orico: “El 2010 será positivo en el Real Estate, se volcarán al mercado dólares de otras actividades que se verán resguardados por la compra de inmuebles”, afirmó Hector D´odorico, titular de la empresa que lleva su nombre, en un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

En este contexto, iProfesional.com consultó a una decena de expertos, titulares de inmobiliarias de gran prestigio, desarrolladores y consultores para conocer sus pronósticos acerca de cómo evolucionarán los precios de las viviendas.

Abajo podemos ver el porcentaje de incremento del valor del m2:

“Creemos que las viviendas a estrenar en complejos terminados y bien ubicados tendrán un leve aumento en sus cotizaciones de venta”, pronosticó Ezequiel Camps, de la desarrolladora Intecons.
También están los operadores que se inclinan por la estabilidad en los precios, y justifican su pronóstico en la falta de confianza por parte de los compradores, como es el caso de Luis Ramos, titular de LJ Ramos.

“El metro cuadrado de terreno tiene una incidencia de u$s800 aproximadamente. Si a eso se suma el costo de construcción en una obra con amenities, que está por encima de los u$s1.500 el m2, sólo de costo el proyecto llega a los u$S2.300 el m2. A su vez a esta cifra hay que adicionarle la rentabilidad, lo que hace que finalmente se llegue a un precio muy elevado”.

Oportunidad de inversiónComo los principales proyectos seguirán mirando a los segmentos más altos, las zonas preferidas no sufrirán cambios en comparación a lo que sucedió durante los últimos años, más allá del parate de la primera mitad de 2009.Se espera que las zonas de mayor demanda mantengan su atractivo, pero a esta lista se suma un barrio que se perfila como la estrella de 2010: Parque Patricios.Tal como diera cuenta iProfesional.com, el atractivo radica en la oportunidad de negocios que genera el Distrito Tecnológico que impulsa la Ciudad de Buenos Aires y que ya brinda opciones de inversión muy atractivas.

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Departamentos nuevos en la Plata Fideicomiso

El fideicomiso inmobiliario es una nueva herramienta para invertir, invertir su dinero para el desarrollo de un proyecto inmobiliario en la actualidad es una de las inversiones mas seguras, por un lado la figura del fideicomiso que protege de terceros el fondo de inversión, y por el otro la preventa (llave en mano) de los pisos, departamentos, condominios que se proyectan y se desarrollan, autofinanciando al Fideicomiso. Vea el video donde promocionan un desarrollo inmobiliario de Alberto Dacal Propiedades, a través de un fideicomiso.

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Adquisición de Vivienda Única: 10 años.
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Monto Máximo: $300.000. (Clientes en edad pasiva $ 50.000).
Seguro de Vida: 0,10% para clientes activos. Clientes pasivos 0,35% sobre saldo deudor.
Edad de Incorporación:
Sujetos Activos: Desde los 21 años hasta los 65 años.
Sujetos Pasivos: Desde los 66 años hasta los 81 años.
Máxima Permanencia:
Sujetos Activos: Hasta los 75 años.
Sujetos Pasivos: Hasta los 84 años.
Seguro de Incendio: 0,005% (Mensual sobre Valor Tasación)
Gastos de Otorgamiento Fijo: $1.000 + IVA
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Hasta 90%, para propiedades de hasta $ 300.000,
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Mejora: Hasta 50%.
(*) Para destinos Adquisición, sobre el valor de Compra-Escritura. Para el resto de los destinos, en función al valor de Tasación (Mercado).
Gastos de Tasación: Sin cargo
Cancelación Anticipada: Sin cargo