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jueves, 6 de enero de 2011

Como Administrar una Inmobiliaria

La definición de gestión que podremos encontrar en cualquier libro o texto informativo acerca de esta herramienta de administración dice que básicamente la gestión se encarga de ejecutar todas aquellas órdenes planificadas por la administración de la empresa inmobiliaria.

Más específicamente, la definición de gestión nos indica que se trata de realización de diligencias enfocadas a la obtención de algún beneficio, tomando a las personas que trabajan en la compañía como recursos activos para el logro de los objetivos.

El mercado inmobiliario está en constante evolución y cambio, no sólo por factores externos como la situación económica y política sino también por su propia dinámica y crecimiento.
En este contexto, la elaboración, desarrollo y gestión de nuevos emprendimientos, requieren incorporar nuevas y mejores herramientas que permitan optimizar los resultados y articular las necesidades y requerimientos de todos los involucrados en el proceso.

Para que los nuevos emprendimientos resulten exitosos deben ser conjugar los intereses de desarrollistas, inversores, arquitectos, constructores, contratistas, proveedores y clientes usuarios. Y hay que hacerlo rápido y hacerlo bien.

Para que ello sea posible habrá que contar con información para tomar decisiones y herramientas aptas para le gestión durante todo el proceso de su desarrollo.

Como toda empresa, una inmobiliaria debe tener un cierta organización y administración para poder gestionar todas y cada una de las operaciones que se realizan en la misma, especialmente si tenemos en cuenta que el negocio inmobiliario es uno de los más grandes e importantes en el mundo, por eso, es importante que tengamos en cuenta que la gestión inmobiliaria es fundamental para que la misma tenga éxito dentro del mercado en el que se mueve.

Generalmente cuando un grupo de personas o una persona se proponen comenzar con un negocio inmobiliario, es importante que se tengan aunque sea los mínimos conocimientos sobre la gestión inmobiliaria ya que son muchos los factores que se deben tener en cuenta a la hora de gestionar un negocio de este tipo, por eso es bueno que siempre nos preparemos para emprendimientos de este tipo.
Sin importar de qué tipo de inmobiliaria se trate, ya sea local nacional o internacional, es importante que siempre se tenga un control acerca de todas las actividades que se realizan en la misma, especialmente si consideramos que una inmobiliaria trabaja con varios clientes y varias propiedades y además las actividades de una inmobiliaria no sólo se limitan a la compra, venta o alquiler de propiedades sino que también, hay muchas actividades de las cuales hay que estar pendientes.

En primer lugar debemos mencionar la gestión del catálogo de propiedades disponibles siendo éste lo más importante en una inmobiliaria y generalmente son dos las maneras en las cuales se van conformando dichos catálogos, dependiendo del capital con el cual se inicie la empresa, pero por lo general, las grandes empresas compran propiedades y se dedican primero a vender o alquiler las propiedades que tienen bajo su poder, ya que lógicamente, comenzar una empresa de este tipo con una cartera de clientes es muy complicado. Por ello a medida que va pasando el tiempo las inmobiliarias van formando sus catálogos con las propiedades de los clientes que las ofrecen, de hecho y como bien habremos observado la mayoría de las inmobiliarias además de trabajar con los catálogos de sus propios inmuebles, se encargan de ofrecer los de sus clientes, pero esto generalmente se da cuando la empresa inmobiliaria ya posee una cierta trayectoria y reputación en el mercado. Como sabemos, esta es la principal actividad de la gestión inmobiliaria, por eso contar con una buena cartera de clientes ayuda mucho a que la misma pueda comenzar a avanzar en este tipo de mercado.

Gestión Inmobiliaria introducción

La actividad inmobiliaria protagoniza un marcado auge, proveniente del impulso de la industria de la construcción. Pero quienes tienen experiencia en el negocio inmobiliario saben que la venta de inmuebles no depende de la propiedad que uno tenga para ofrecer; mucho menos de las unidades nuevas.

La venta de inmuebles es una venta compleja porque los negocios con bienes raíces no consisten en proponer un producto a un mercado, sino en acercar al comprador y al vendedor. Favorecer ese encuentro. La actividad inmobiliaria, entonces, logrará capitalizar para el futuro este auspicioso momento si consigue ofrecer un servicio de venta que capte la gran complejidad que la venta inmobiliaria supone.

Gestionar una empresa inmobiliaria implica tener en cuenta y organizar todos estos aspectos que la realidad del mercado inmobiliario presenta. Se espera que, de este modo, el negocio inmobiliario pueda transformarse en industria.

Desde los aspectos más prácticos que hacen a un desempeño profesional, deben tenerse en cuenta la gestión y planificación, marketing, venta, publicidad y promoción. En cuanto a todo lo que se vincula con el saber específico propio del quehacer inmobiliario, se deben analizar los aspectos legales y técnicos fundamentales vinculados con el conocimiento de las leyes que regulan la actividad profesional, los métodos de tasación, y el manejo del Código de Planeamiento Urbano.

En cuanto al gerenciamiento de la empresa inmobiliaria, en una apretada síntesis deben abordarse las tareas fundamentales de los profesionales exitosos: la organización empresarial y el desarrollo de emprendimientos.

viernes, 17 de diciembre de 2010

Felices fiestas para este nuevo Año 2011

FELIZ NAVIDAD Y PROSPERO AÑO NUEVO!!!

Le deseamos los mejores augurios a todos nuestros seguidores, usuarios y esperamos que este nuevo año se cumplan todos los sueños y anhelos.

Les desea...

Info Inmobiliario Blog - Morcillo Propiedades - Clasificados-max.com

Guia de ayuda para alquilar en Madrid

Si vives en Madrid y estás pensando en alquilar una vivienda o incluso si ya tienes un régimen de arrendamiento te conviene conocer las ayudas al alquiler de vivienda del Ayuntamiento y la Comunidad:

-Programa Alquila Madrid: Viviendas en arrendamiento para jóvenes: este programa pretende facilitar el acceso de los más jóvenes a una vivienda barata en alquiler como paso inicial en sus proyectos de emancipación. Esta ayuda cuenta con viviendas de protección pública en arrendamiento cuya superficie máxima construida es de 50 m². Se dirige a jóvenes menores de 30 años y el contrato de arrendamiento tiene una duración máxima de cinco años.

Entre los requisitos para optar a esta ayuda consta estar empadronado de forma ininterrumpida durante los 2 años anteriores o trabajando durante los 3 años anteriores a la fecha de inscripción en el Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda, en el Municipio de Madrid. Las personas inscritas que cumplen los requisitos optan a estas viviendas a través de un sorteo.

-Viviendas con protección pública en arrendamiento: están destinadas a personas inscritas en el Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda. Los pisos de Protección Pública en Arrendamiento tienen una superficie máxima construida es 110 m², están sujetos a una renta máxima anual.

Entre los requisitos para acceder a esta ayuda se encuentra estar empadronado de forma ininterrumpida durante los 2 años anteriores o trabajando durante los 3 años anteriores a la fecha de inscripción en el Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda, en el Municipio de Madrid. Estas viviendas se adjudican mediante el procedimiento de baremo combinado.

-Viviendas en arrendamiento con opción a compra para jóvenes: dirigida a menores de 35 años ofrecen la posibilidad de compra de la vivienda tras unos años de alquiler. Estos pisos tienen una superficie máxima de 70 m² y están sujetos a una renta máxima anual durante los primeros 7 años.

Entre los requisitos para acceder a esta ayuda consta estar empadronado de forma ininterrumpida en el municipio de Madrid durante los 3 años inmediatamente anteriores al último día del mes anterior a la publicación de la oferta en el Boletín Oficial de la Comunidad, tener menos de 35 años y tener unos ingresos familiares entre 1 y 5,5 veces el IPREM.

-Subvención al alquiler: ayuda máxima de 3.200 euros anuales, con un máximo de 24 meses, que se reconoce a los inquilinos de viviendas al amparo del Plan Estatal de Vivienda 2009-2012.

Para acceder a esta subvención los arrendatarios tiene que haber suscrito un contrato de alquiler con arrendadores con los que no guarden parentesco, cuyos ingresos no superen 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (I.P.R.E.M.) y que no sean titulares de otra vivienda. Además, no pueden estar percibiendo simultáneamente la renta básica de emancipación.

-Renta Básica de Emancipación: la ayuda para jóvenes de 210 euros mensuales dependiente del Ministerio de Fomento.

-Bolsa de Vivienda Joven en Alquiler: ofrece la posibilidad a los jóvenes de entre 18 y 35 años de acceder a una vivienda en alquiler con el apoyo de la Dirección General de Juventud. Dispone de una red de puntos de información distribuidos en diferentes municipios de la Comunidad de Madrid.

Fuente: www.fotocasa.es

Guia de ayuda para comprar una casa en Madrid

Si estás pensando en adquirir una casa en Madrid, puedes optar por una vivienda de protección pública para venta, concretamente, existen dos tipos de vivienda protegida en venta:


- Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB): entran en esta categoría pisos con una superficie máxima construida de 110 m2 y están sujetos a un Precio Máximo de Venta. La duración del régimen legal de protección pública es de 20 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva.

-Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL): forman parte de esta categoría pisos con una superficie máxima construida de 120 m2 y están sujetos a un Precio Máximo de Venta. La duración del régimen legal de protección pública es de 20 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva.

Las VPPB y las VPPL se adjudican mediante el procedimiento de baremo combinado.

Asimismo, la Comunidad de Madrid cuenta con ayudas a los compradores de viviendas usadas, tanto libres como protegidas. Se trata de Préstamos Convenidos y Subsidiación de Préstamo Convenido y Ayuda Estatal Directa a la Entrada.

Fuente: www.fotocasa.es

miércoles, 15 de diciembre de 2010

Tasación: Casos necesarios para una tasación

Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de brindarle al cliente un panorama general, no meramente del aspecto teórico sino también práctico, del servicio, dar una serie de ejemplos que a su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la tasación de un bien que será objeto de un negocio u operación determinada, sea de carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto, nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:


  • Una Compraventa.
  • División de condominio.
  • En caso de vetustez del edificio.
  • En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor.
  • Garantía de un Mutuo.
  • Daños y Perjuicios.
  • Expropiaciones.
  • Confección de un Inventario.
  • Regulación de Honorarios.
  • Valor Basado en el Mercado: “Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado”.
  • Valores Ajenos al Mercado: “Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo – más que su capacidad de ser comprado o vendido por los participantes del mercado –, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales”.

Servicios de Tasación: Como realizar una tasación correcta

Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos mencionar que: “La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra indiscutiblemente tres aspectos: jurídico, económico y técnico; aspectos que son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del profesional”.

De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurídico de un bien es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario del bien con respecto a la cosa en sí misma. En efecto, innumerables problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas que requieren una tasación de un inmueble con motivos de su futura transmisión, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo de lo que en derecho se expresa como “título perfecto” y que es el que casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una transferencia de un bien inmueble conforme a derecho.

Por otra parte, también puede darse el caso de que uno o varios sucesores de una persona fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.

Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasación a realizar.

También es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, también se puede dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construcción sin planos debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construcción. Estas situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.

A su vez y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el parcelario; en él consta entre otros datos la superficie y ubicación exactas del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo asentado en el mismo.

En que el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la inversa, que otro lote esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibáñez y Antonio Topalian cuando expresan que: “El desempeño de la función seria y responsable, no es sólo visitar el inmueble a tasar en el domicilio de ubicación que se sitúa, ya que esa situación no nos garantiza que realmente ése sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se ubica el parcelario, que representa la designación oficial. Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación”.

Dentro del denominado “aspecto económico” es necesario efectuar un acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra situada la comercialización del bien en cuestión. En este aspecto en particular juega un papel altamente preponderante la economía del país, la provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentre situado el bien.

Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma, todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.

Por último, nos encontramos en el aspecto técnico, éste es aquel que proveerá orden metodológico a toda la información que será recabada por el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado.

De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como piedra fundamental el criterio pero deberá a su vez valerse de la técnica como elemento fundamental para lograr una correcta determinación del precio de una cosa.

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