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lunes, 13 de junio de 2011

Aumento del precio de los departamentos en Buenos Aires

Creció en los últimos seis años a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares, alcanzando los u$s2.000 por metro cuadrado en los principales barrios. El stock de créditos hipotecarios alcanza sólo el 1,5% del PBI, según un informe de Ecolatina


El trabajo indicó que el precio de las viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un nuevo récord y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los 2.000 dólares.

"En los últimos seis años el precio de los inmuebles ha crecido a un ritmo promedio anual de 16,5 por ciento en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa norteamericana (+12,8 por ciento)", precisó.
Así, evaluó que a diferencia de otras economías del mundo, el impacto directo de la crisis de las hipotecas sub-prime sobre los precios de las viviendas en Argentina "fue muy acotado".
Según analizó, el "boom" en el sector inmobiliario de los últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que "el financiamiento hipotecario en la Argentina es prácticamente nulo".
"En términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica en 1,5 por ciento, menos de la mitad del promedio de los ´90 (4 por ciento del PBI)", puntualizó.
A su criterio, la suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde: "al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión, y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo".
"El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones", planteó.
El informe especificó que la superficie de edificación autorizada en 42 municipios (Capital Federal y distritos de la provincia de Buenos Aires) alcanzó un pico en 2006, se mantuvo en niveles elevados hasta 2008, y cayó fuerte en los últimos dos años.
En este sentido, remarcó que "el retroceso es muy marcado en Capital Federal donde la superficie autorizada cae ininterrumpidamente desde 2007".
"La falta de terrenos disponibles, su elevado costo y las restricciones a la edificación limitan la construcción de nuevas viviendas. Por ende, la pujante demanda se traslada a precios", razonó.
Para Ecolatina, el boom de precios de los inmuebles fue beneficioso para aquellos que colocaron sus ahorros en propiedades y diversos sectores conexos como la actividad inmobiliaria, la construcción y sus proveedores.
"Sin embargo, la fuerte suba en dólares perjudicó el acceso a la vivienda de los trabajadores. El poder adquisitivo de un sueldo formal en términos del precio del M2 en Capital Federal cayó notablemente en la última década", subrayó.
Asimismo, sostuvo que el deterioro de la relación ingreso/valor de la propiedad es "uno de los condicionantes del acceso al crédito hipotecario".
"El boom de precios tiene un lado negativo, pues dificulta el acceso a la vivienda propia de un segmento de los asalariados.
Este fenómeno se enmarca en el déficit habitacional que, por diversas causas, aún persiste en la Argentina", concluyó.

Fuente: infobae.com

Leve retroceso de las operaciones inmobiliarias en Abril 2011

El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad acusó una declinación de 1,4% en comparación con un año antes. En valor sumaron $1.862 millones, con un alza de 15,1% y un importe promedio equivalente a u$s96.430, al tipo de cambio medio del mes. Pobre desempeño del crédito hipotecario

El informe de los notarios dio cuenta de que "los valores promedio por operación representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 16,7% en pesos y 11,3% en el equivalente en dólares.

La frialdad que adquirió el mercado es relativizada por la baja estacionalidad que caracteriza al primer cuatrimestre del año. Sin embargo, no oculta que en abril se quebró por segundo mes consecutivo un ciclo expansivo de 15 meses ininterrumpidos de reactivación de la actividad, tras 14 meses previos con variaciones negativas en la comparación interanual.

En el cotejo con marzo también se verificó un leve retroceso de 3%, aunque corregido por estacionalidad las escrituras experimentaron una caída de 19,3 por ciento.

No obstante, aclara el Colegio de Escribanos de la Ciudad que "la modesta declinación de la actividad en abril no parece haber respondido a algún cambio en las condiciones del mercado, dado que no se evidenciaron acontecimientos macro y microeconómicos explicativos".

Cambia la estructura del mercado

Asi como en el caso de los automotores, la demanda tiende a concentrarse en proporciones crecientes en las unidades de menor cilindrada y valor, en el de los inmuebles también se asiste a un fenómeno similar.

En comparación con marzo de 2011, la apertura de los actos en cinco segmentos, por rango de montos, reveló que los dos menores, que abarcan a las transacciones por hasta $250.000, es decir con un máximo de poco más de u$s60.000, volvió a ampliar su participación, en este caso en dos puntos porcentuales, casi calcando el comportamiento que surgió desde febrero último, y ascendió a 49,7% del total.

"Ese giro explica que el valor promedio de las transacciones celebradas, tanto en pesos como en su equivalente en dólares, se mantuviera entre los menores del último semestre", advierte el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

Un factor que habría contribuido a ese desempeño el rezago que mantiene el crecimiento del crédito hipotecario, con alza de apenas 17,6%, según los datos del Banco Central, en comparación con la dinámica al 58% que mantienen las líneas para compra de autos y más de 40% los préstamos personales.

En el primer cuatrimestre de 2011 se concretaron 17.247 actos escriturales, por un monto global de $7.149 millones. En el primer caso se trató del nivel más alto desde 2008, mientras que en el segundo marcó un récord histórico en términos nominales en pesos.

Fuente: infobae.com

jueves, 9 de junio de 2011

Valores y precios de los departamentos en Buenos Aires año 2011






Los valores de los departamentos en los barrios de Buenos Aires aumentaron un 12% en lo que va el primer trimestre del año 2011, esto se debe al aumento de los costo de construcción (Costo de Reposición CR) en los diferentes segmentos, materiales, mano de obra, honorarios, tasas.


Precios: Promedio entre departamentos de 2 y 3 ambientes


  • Almagro: US$ 1.500
  • Valvanera: US$ 1.400
  • Belgrano: US$ 2.100
  • Caballito: US$ 1.800
  • Barrio Norte: US$ 2.700
  • Colegiales: US$ 1.800
  • Caballito: US$ 1.750
  • Nuñez: US$ 2.200
  • Palermo: US$ 2.300


Ud. puede comparar con los valores año 2010. Buenos Aires (Valores barrios)
Ud. puede comparar con los indices de otras ciudades en EE.UU y España.



Consulte por

viernes, 3 de junio de 2011

Claves al solicitar un credito hipotecario

Según el Sitio especializado Reporte Inmobiliario el mes de Mayo del 2011 hubo un incremento del 4% con respecto al mes anterior debido a los incrementos salariales de la mano de obra y la información de incremento durante los últimos 12 meses de un 26,12% en dólares y 33,5% en pesos.
 Donde se realizo el relevamiento fue en la Ciudad de Buenos Aires de un tipo de construcción tradicional de tipología PH (Propiedad Horizontal).

El incremento en realidad es normal para una economía como la actual, los aumentos salariales se vinieron dando en los diferentes sectores algo positivo para la estabilidad de consumo pero como es razonable se refleja en el costo y  esto lleva a un incremento de precio en alquileres como ventas que por las variaciones producidas podríamos hablar de normal.

Analizando el mercado inmobiliario este sigue moviéndose positivamente influenciado directamente por las construcciones desde pozo de PH bajo formas de financiación de fideicomisos que desde los años 2007 a la fecha es la forma contractual líder en desarrollos inmobiliarios no solo en la Ciudad de Buenos Aires sino en las ciudades del interior como ejemplo Jujuy con tres o cinco proyectos iniciados o en plazo de terminaciones, la provincia de Salta con una misma cantidad de proyectos, Rosario y Córdoba con mas de una veintenas de proyectos en etapa de pozo como en etapas intermedias y de terminaciones.

Analizando el panorama del mercado inmobiliario los departamentos a estrenar son mas solicitados por ser una mejor opción para la aprobación de un crédito hipotecario sobre uno usado similar al mercado automotriz, son más accesibles nuevos que usados con una diferencia de precio entre el 15% y el 20% más caro a estrenar pero que no influye en una financiación a largo plazo como es el crédito hipotecario, por ejemplo una cuota de un departamento de dos ambientes usado de un valor de $230.000, los bancos te ofrecen la financiación del 70% del valor o precio, previa tasación del inmueble, entonces financiamos $161.000 el saldo de $69.000 debemos abonarlos de contado o arreglarlo con el vendedor, el valor de la cuota de un crédito con un plazo de 15 años será de $2.800 aproximadamente para un departamento de dos ambientes a estrenar de un valor de $275.000 el valor de la cuota será de $3.500 para un crédito de 15 años, en este caso el banco te financia el 80% del valor del inmueble, en algunos bancos pueden financiar hasta el 100% del valor del inmueble pero debe saber que es en algunos bancos y solo con inmuebles a estrenar y aprueban si se trata de un departamento en PH con buena ubicación otro tipo de inmueble como casas prácticamente no lo aprueban para un 100% financiable igualmente consulte con los bancos, tenga en cuenta que para una aprobación el banco tiene en cuenta si Ud. es cliente del mismo o acredita su sueldo allí si es así se le allanará la aprobación del crédito, uno de los requisitos es que posea un entrada de $8.500 a $10.000 mensuales lo bueno es que valoran el sueldo o ganancias del titular como cotitular ósea las ganancias del matrimonio en su sumatoria. Entonces a tener en cuenta para obtener un crédito hipotecario:

  1. Sueldos o ganancias matrimonial o solo titular: $8.000 a $10.000
  2. Acreditar el sueldo en el mismo banco donde solicitará el crédito o ser cliente del mismo por dos años como mínimo.
  3. Preferible solicitar un crédito para adquirir una propiedad a estrenar (Preferible departamento) mayor monto de financiación entre el 80% y el 100% en algunos casos.
  4. Tenga en cuenta el Costo financiero total del crédito (CFT) y no solo la cuota pura, también tenga en cuenta el seguro de vida como el del inmueble.
  5. Contrate un Martillero para tasar Ud el valor de la propiedad y comparar con el valor tasado por el banco como el vendedor.
  6. Se trata de un expediente sujeto a Aprobación, sígalo no deje que se duerma. Aporte lo máximo de ganancias formales e incluso informales.
  7. Investigue y consulte en diferentes bancos utilice las calculadoras de créditos hipotecarios on line de los sitios web de los bancos.
  8. Sea paciente por que se trata de un tramite de dos a tres meses hasta su aprobación pero no abandone sígalo.
  9. Antes de solicitar el crédito realice un presupuesto mensual de sus ingresos y gastos y ajústelos para el crédito por que se trata de crédito grande, pero tenga en cuenta que es una inversión necesaria para Ud y su familia. 

jueves, 26 de mayo de 2011

El gobierno Argentino pidió a los bancos Impulsar el crédito hipotecario

Todos los asistentes coincidieron en calificar el encuentro como “ameno y cortés”. Aunque uno de ellos recordó que, como reza el refrán, “lo cortés no quita lo valiente”. Y en este marco fue que la presidenta Cristina Fernández le pidió ayer en más de una oportunidad a los representantes de los bancos que fomenten con mayor ímpetu los créditos, sobre todo los dirigidos a dos sectores: la producción (y en particular hacia las pymes) y la compra de viviendas (es decir, los préstamos hipotecarios).

Fue durante el encuentro que la mandataria, acompañada por el ministro de Economía, Amado Boudou, y la titular del BCRA, Mercedes Marcó del Pont, mantuvo ayer por la tarde con los titulares de las tres asociaciones bancarias del país. Estuvieron en representación de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba) su titular, Jorge Brito (Macro), Jorge Stuart Milne (Patagonia) y Antonio Garcés (Galicia); por la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) su presidente Claudio Cesario, y el vicepresidente Enrique Cristofani (Santander-Río) junto a Juan Bruchou (Citibank).

Además, por la Asociación de Bancos Públicos y Privados (Abappra) estuvo su presidente Carlos Heller (Credicoop) y Juan Carlos Fabregas (Nación) junto a Guillermo Francos (Provincia). En tanto, Gregorio Goity (Columbia) fue el delegado de la Asociación de la Banca Especializada (ABE).

Al término del encuentro, que duró una hora y 15 minutos, Brito dijo que “fue una reunión muy buena en la que hablamos todos los temas del sistema financiero”. Uno de los puntos salientes fue que se acordó crear una comisión mixta, integrada por los bancos y representantes del BCRA, para avanzar en el pedido de la Presidenta de impulsar el crédito hipotecario y las líneas destinadas a fomentar la producción, en particular hacia las pymes. El Gobierno también le pidió a los representantes de las entidades financieras que bajen las tasas de interés que cobran.

Cristina insistió en la necesidad de una mayor bancarización. Señaló que es necesario que las entidades financieras superen significativamente el ratio crédito/PBI, actualmente en el 12%, para adecuarse a las necesidades de crecimiento y desarrollo de la producción nacional. En la misma línea, desde el lado oficial se puso el acento en que “los bancos deben centrarse en poner en práctica las medidas de bancarización ya decididas por el Banco Central (cuentas gratuitas, por caso), una medida para la cual se pide especial esfuerzo a los bancos privados, además de que se les planteó que generen propuestas propias para ampliar la bancarización, según indicaron fuentes del Gobierno.

En la Rosada aclararon que la reunión sigue la tónica de los encuentros que ya se realizaron con otros sectores, como la UIA, la CGT y Came.

Fuente: El Cronista

Créditos hipotecarios hoy nota de Damian Tabakman

En este post le presento una interesante nota del reconocido Arq. Damian Tabakman publicado en el sitio de Actualidad y Noticias Inmobiliarias Reporte Inmobiliario, esta trata de la actualidad del crédito hipotecario en nuestro país como en el mercado inmobiliario internacional, aquí le transcribo la nota si desean hacerlo directamente del sitio Reporte Inmobiliario clic aquí.

Si en nuestro país ocurriera lo que sucede en otras partes del mundo, tanto desarrollado como en vías de serlo, probablemente la inflación también aquí sería más baja. En España, en EEUU y en Chile, por tomar algunos ejemplos concretos, las familias masivamente destinan entre el 25 y el 30% de sus ingresos a pagar una cuota hipotecaria.

Esa realidad, que es dura para muchos, especialmente en tiempos de crisis, es positiva en el largo plazo porque genera propietarios y familias con mayor patrimonio. Pero al mismo tiempo hace que la gente disponga de menos fondos para el consumo hedonista materializado usualmente en el último modelo de TV o en un celular inteligente.

En Argentina la situación, en parte, es muy distinta. La economía crece sin parar, y eso es bueno. Los sindicatos, gracias a la inflación, tienen la excusa perfecta para lograr aumentos salariales importantes, con lo cual la gente tiene más plata en su bolsillo que puede destinar al consumo, al ahorro o a la inversión. ¿Qué se hace, en general? Se consume, se consume y se consume. Se pagan los electrodomésticos más caros del mundo en cuotas, y cuando éstas se acaban, vuelta a consumir. La presión compradora es permanente. La alta inflación desincentiva el ahorro, y la falta de créditos hipotecarios hace que comprar una vivienda sea inaccesible porque hay que pagarla de contado y para la clase media, eso es imposible.

La consecuencia es obvia: si un empleado tiene más plata en su bolsillo gracias al aumento que le consiguió su sindicato, nuevamente consume. Los diarios son la prueba más palpable de una realidad que las estadísticas también acreditan: hay un enorme incentivo a consumir y hay un mercado que responde. Ello no necesariamente debería ser inflacionario, pero en nuestra realidad sí lo es. Sucede que las empresas no invierten para abaratar sus productos y ser más competitivas, en parte por la incertidumbre respecto del largo plazo, en parte porque no hay financiamiento, y en parte porque no lo necesitan ya que las barreras a la importación les dan la protección que necesitan para ganar plata sin necesidad de ser más productivas ni eficientes. De modo que cuando la demanda presiona, suben los precios y regulan así sus ventas. Y la demanda sigue presionando, recalentada, fogueada desde el gobierno, especulando con que una familia con celular nuevo, es una familia feliz que vota al gobierno.

Uno puede debatir y disentir filosóficamente si eso está bien o no. Y las urnas darán su veredicto en breve. Pero que esta inflación (que es récord mundial), es insostenible en el tiempo, no es algo debatible ni opinable. Es así y debe combatirse. Y una forma de hacerlo sería enfriar el consumo, para lo cual hay varias maneras. Reducir los subsidios a los servicios públicos sería una forma, aunque políticamente complicada. La nuestra, la del sector inmobiliario, sería naturalmente más digerible. Si la gente tuviera anclado el 30% de sus ingresos en el pago a largo plazo de una cuota hipotecaria, el dinero disponible para el consumo hedónico caería en picada. Y la posibilidad de salir a comprar un televisor nuevo por año, una vez pagado el plan de cuotas del anterior, también. Hay que aclarar que si bien la demanda de viviendas puede ser también inflacionaria, la oferta hipotecaria, cuando existe, en gran parte va destinada a viviendas usadas, de manera que muchas adquisiciones no generan la necesidad de construir.

Lo cierto es que si los diarios se llenaran de avisos de emprendimientos inmobiliarios en vez de publicidades de electrodomésticos, y si la gente ahorrara a largo plazo en su casa propia en vez de gastarse la plata en celulares, la inflación tendería a bajar. No por una caída voluntaria del consumo, sino porque habría menos fondos para hacerlo en el bolsillo de la gente. Quien tiene que pagar su hipoteca durante veinte años, y pone en juego su propia casa, tiende a tener un comportamiento financiero más responsable, y menos consumista.

En los países que antes mencionamos, todas las familias tienen hipotecas para pagar, y aquí virtualmente nadie. Esa diferencia no es menor. Es claro que, lamentablemente, implantar un sistema de hipotecas en Argentina, con alta inflación, es muy difícil. Pero no hacerlo es peor. Hay que buscarle la vuelta políticamente a que vuelva este tipo de créditos, y lograr además que la gente los tome. Los que venden televisores, celulares o incluso automóviles, protestarán. Pero a la larga la gente lo agradecerá. Una casa propia es algo más valioso que un electrodoméstico de última generación, no tanto por el monto, sino por su valor profundo, que va más allá de lo material, y la gente no es tonta, lo sabe.

Es evidente que hay muchos y obvios obstáculos para lograrlo: no hay fondeo a largo plazo, ni posibilidad de pactar tasas reales positivas a 20 años con esta inflación sin indexar (que está prohibido). Pero si se le encontrara la vuelta, y hay varias ideas planteadas por especialistas, las ventajas serían muy claras. Se podrían hacer hipotecas ajustadas por algún índice que refleje la variación salarial, como ocurre en casi todos los países, o se podrían otorgar préstamos con tasas subsidiadas. Luego habría que conseguir que la gente se animara a endeudarse. Pero una vez logrado eso, los beneficios sociales serían muy claros. No solo porque se reemplazaría el consumismo por el ahorro en la vivienda propia, sino también porque se estaría ayudando a bajar la inflación al enfriar el consumo mediante una herramienta políticamente correcta. El gobierno debería verlo y los candidatos a sucederlo, también.

Autor: Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
Fuente: Reporte Inmobiliario

martes, 24 de mayo de 2011

Fideicomisos una nueva alternativa de inversión y financiamiento

Hoy día una de las herramientas de inversión y financiamiento mas utilizadas son los fideicomisos en este caso para inversiones inmobiliarias de pozos de edificios de departamentos a estrenar. Seguramente que mirando TV o en internet y en propagandas callejeras, cartelerias vemos la publicidad de edificios con departamentos a estrenar de 1, 2 y 3 ambientes una gran variedad en ubicaciones, tecnologías y precios, la gran mayoría de estos proyectos algunos ya iniciados son financiados bajo esta figura contractual "el fideicomiso", algunas de las ventajas de este tipo contractual es que el patrimonio de los inversionistas no se afectan al fideicomiso, este es un patrimonio totalmente apartado así que es una forma de asegurar la inversión, otro beneficio del fideicomiso es que posee plazos determinados en lo que consiste comienzos y terminación de obras, también los inversionistas cuentan con un plan de financiamiento y rentabilidad incluidos en el proyecto, el mismo se vende desde la firma del contrato sin necesidad de esperar el comienzo y termino de la obra pero sabiendo de un plazo determinado, otro beneficio es que los departamentos (en este caso) se pueden financiar con un crédito hipotecario bancario, un beneficio para los futuros adquirentes.

Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.



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