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Llegamos a las 100.000 paginas vistas, le agradecemos a nuestros lectores por el exito logrado hasta el momento, de seguro vamos a seguir trabajando para informarlos.

Redacción

Aumento del precio de los departamentos en Buenos Aires

Creció en los últimos seis años a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares, alcanzando los u$s2.000 por metro cuadrado en los principales barrios. El stock de créditos hipotecarios alcanza sólo el 1,5% del PBI, según un informe de Ecolatina

El trabajo indicó que el precio de las viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un nuevo récord y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los 2.000 dólares.

"En los últimos seis años el precio de los inmuebles ha crecido a un ritmo promedio anual de 16,5 por ciento en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa norteamericana (+12,8 por ciento)", precisó.

Así, evaluó que a diferencia de otras economías del mundo, el impacto directo de la crisis de las hipotecas sub-prime sobre los precios de las viviendas en Argentina "fue muy acotado".

Según analizó, el "boom" en el sector inmobiliario de los últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que "el financiamiento hipotecario en la Argentina es prácticamente nulo".

"En términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica en 1,5 por ciento, menos de la mitad del promedio de los ´90 (4 por ciento del PBI)", puntualizó.

A su criterio, la suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde: "al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión, y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo".

"El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones", planteó.

El informe especificó que la superficie de edificación autorizada en 42 municipios (Capital Federal y distritos de la provincia de Buenos Aires) alcanzó un pico en 2006, se mantuvo en niveles elevados hasta 2008, y cayó fuerte en los últimos dos años.

En este sentido, remarcó que "el retroceso es muy marcado en Capital Federal donde la superficie autorizada cae ininterrumpidamente desde 2007".

"La falta de terrenos disponibles, su elevado costo y las restricciones a la edificación limitan la construcción de nuevas viviendas. Por ende, la pujante demanda se traslada a precios", razonó.

Para Ecolatina, el boom de precios de los inmuebles fue beneficioso para aquellos que colocaron sus ahorros en propiedades y diversos sectores conexos como la actividad inmobiliaria, la construcción y sus proveedores.

"Sin embargo, la fuerte suba en dólares perjudicó el acceso a la vivienda de los trabajadores. El poder adquisitivo de un sueldo formal en términos del precio del M2 en Capital Federal cayó notablemente en la última década", subrayó.

Asimismo, sostuvo que el deterioro de la relación ingreso/valor de la propiedad es "uno de los condicionantes del acceso al crédito hipotecario".

"El boom de precios tiene un lado negativo, pues dificulta el acceso a la vivienda propia de un segmento de los asalariados.

Este fenómeno se enmarca en el déficit habitacional que, por diversas causas, aún persiste en la Argentina", concluyó.

Fuente: infobae.com

Leve retroceso de las operaciones inmobiliarias en Abril 2011

El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad acusó una declinación de 1,4% en comparación con un año antes. En valor sumaron $1.862 millones, con un alza de 15,1% y un importe promedio equivalente a u$s96.430, al tipo de cambio medio del mes. Pobre desempeño del crédito hipotecario

El informe de los notarios dio cuenta de que "los valores promedio por operación representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 16,7% en pesos y 11,3% en el equivalente en dólares.

La frialdad que adquirió el mercado es relativizada por la baja estacionalidad que caracteriza al primer cuatrimestre del año. Sin embargo, no oculta que en abril se quebró por segundo mes consecutivo un ciclo expansivo de 15 meses ininterrumpidos de reactivación de la actividad, tras 14 meses previos con variaciones negativas en la comparación interanual.

En el cotejo con marzo también se verificó un leve retroceso de 3%, aunque corregido por estacionalidad las escrituras experimentaron una caída de 19,3 por ciento.

No obstante, aclara el Colegio de Escribanos de la Ciudad que "la modesta declinación de la actividad en abril no parece haber respondido a algún cambio en las condiciones del mercado, dado que no se evidenciaron acontecimientos macro y microeconómicos explicativos".

Cambia la estructura del mercado

Asi como en el caso de los automotores, la demanda tiende a concentrarse en proporciones crecientes en las unidades de menor cilindrada y valor, en el de los inmuebles también se asiste a un fenómeno similar.

En comparación con marzo de 2011, la apertura de los actos en cinco segmentos, por rango de montos, reveló que los dos menores, que abarcan a las transacciones por hasta $250.000, es decir con un máximo de poco más de u$s60.000, volvió a ampliar su participación, en este caso en dos puntos porcentuales, casi calcando el comportamiento que surgió desde febrero último, y ascendió a 49,7% del total.

"Ese giro explica que el valor promedio de las transacciones celebradas, tanto en pesos como en su equivalente en dólares, se mantuviera entre los menores del último semestre", advierte el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

Un factor que habría contribuido a ese desempeño el rezago que mantiene el crecimiento del crédito hipotecario, con alza de apenas 17,6%, según los datos del Banco Central, en comparación con la dinámica al 58% que mantienen las líneas para compra de autos y más de 40% los préstamos personales.

En el primer cuatrimestre de 2011 se concretaron 17.247 actos escriturales, por un monto global de $7.149 millones. En el primer caso se trató del nivel más alto desde 2008, mientras que en el segundo marcó un récord histórico en términos nominales en pesos.

Fuente: infobae.com

Claves al solicitar un credito hipotecario

Según el Sitio especializado Reporte Inmobiliario el mes de Mayo del 2011 hubo un incremento del 4% con respecto al mes anterior debido a los incrementos salariales de la mano de obra y la información de incremento durante los últimos 12 meses de un 26,12% en dólares y 33,5% en pesos.

 Donde se realizo el relevamiento fue en la Ciudad de Buenos Aires de un tipo de construcción tradicional de tipología PH (Propiedad Horizontal).

El incremento en realidad es normal para una economía como la actual, los aumentos salariales se vinieron dando en los diferentes sectores algo positivo para la estabilidad de consumo pero como es razonable se refleja en el costo y  esto lleva a un incremento de precio en alquileres como ventas que por las variaciones producidas podríamos hablar de normal.

Analizando el mercado inmobiliario este sigue moviéndose positivamente influenciado directamente por las construcciones desde pozo de PH bajo formas de financiación de fideicomisos que desde los años 2007 a la fecha es la forma contractual líder en desarrollos inmobiliarios no solo en la Ciudad de Buenos Aires sino en las ciudades del interior como ejemplo Jujuy con tres o cinco proyectos iniciados o en plazo de terminaciones, la provincia de Salta con una misma cantidad de proyectos, Rosario y Córdoba con mas de una veintenas de proyectos en etapa de pozo como en etapas intermedias y de terminaciones.

Analizando el panorama del mercado inmobiliario los departamentos a estrenar son mas solicitados por ser una mejor opción para la aprobación de un crédito hipotecario sobre uno usado similar al mercado automotriz, son más accesibles nuevos que usados con una diferencia de precio entre el 15% y el 20% más caro a estrenar pero que no influye en una financiación a largo plazo como es el crédito hipotecario, por ejemplo una cuota de un departamento de dos ambientes usado de un valor de $230.000, los bancos te ofrecen la financiación del 70% del valor o precio, previa tasación del inmueble, entonces financiamos $161.000 el saldo de $69.000 debemos abonarlos de contado o arreglarlo con el vendedor, el valor de la cuota de un crédito con un plazo de 15 años será de $2.800 aproximadamente para un departamento de dos ambientes a estrenar de un valor de $275.000 el valor de la cuota será de $3.500 para un crédito de 15 años, en este caso el banco te financia el 80% del valor del inmueble, en algunos bancos pueden financiar hasta el 100% del valor del inmueble pero debe saber que es en algunos bancos y solo con inmuebles a estrenar y aprueban si se trata de un departamento en PH con buena ubicación otro tipo de inmueble como casas prácticamente no lo aprueban para un 100% financiable igualmente consulte con los bancos, tenga en cuenta que para una aprobación el banco tiene en cuenta si Ud. es cliente del mismo o acredita su sueldo allí si es así se le allanará la aprobación del crédito, uno de los requisitos es que posea un entrada de $8.500 a $10.000 mensuales lo bueno es que valoran el sueldo o ganancias del titular como cotitular ósea las ganancias del matrimonio en su sumatoria. Entonces a tener en cuenta para obtener un crédito hipotecario:

1. Sueldos o ganancias matrimonial o solo titular: $8.000 a $10.000
2. Acreditar el sueldo en el mismo banco donde solicitará el crédito o ser cliente del mismo por dos años como mínimo.
3. Preferible solicitar un crédito para adquirir una propiedad a estrenar (Preferible departamento) mayor monto de financiación entre el 80% y el 100% en algunos casos.
4. Tenga en cuenta el Costo financiero total del crédito (CFT) y no solo la cuota pura, también tenga en cuenta el seguro de vida como el del inmueble.
5. Contrate un Martillero para tasar Ud el valor de la propiedad y comparar con el valor tasado por el banco como el vendedor.
6. Se trata de un expediente sujeto a Aprobación, sígalo no deje que se duerma. Aporte lo máximo de ganancias formales e incluso informales.
7. Investigue y consulte en diferentes bancos utilice las calculadoras de créditos hipotecarios on line de los sitios web de los bancos.
8. Sea paciente por que se trata de un tramite de dos a tres meses hasta su aprobación pero no abandone sígalo.
9. Antes de solicitar el crédito realice un presupuesto mensual de sus ingresos y gastos y ajústelos para el crédito por que se trata de crédito grande, pero tenga en cuenta que es una inversión necesaria para Ud y su familia. 

Informacion inmobiliaria 2011

Las propiedades que más se venden en Capital Federal y Gran Buenos Aires, incluyen do todo tipo de inmuebles (Departamentos - Condominios - Casas), son de los siguientes valores:
Igual a $ 250.0000 el 45%
Más de $ 250.000 el 55%

Promedio del valor de las propiedades, promedio según escrituras, incluyen todo tipo de Inmuebles:

Capital Federal US$ 113.000
Provincia de Buenos Aires US$ 41.000

Precio de alquiler en Madrid España sube un 0.3% en Febrero 2011

El precio de la vivienda en alquiler en Madrid ha crecido un 0,3% en enero respecto a diciembre del pasado año, lo que sitúa las rentas en 11,83 €/m2 al mes, según los datos del portal inmobiliario fotocasa.es. Este ligero aumento se da también en otras grandes ciudades españolas, como es el caso de Barcelona, Valencia y Sevilla. Sin embargo, el precio medio del conjunto de España registra un descenso del -0,6% respecto a diciembre.

En el caso de Barcelona capital, el precio se mantiene estable en 12,66 €/m2 al mes, sin variaciones respecto al mes anterior (0,0%). Lo mismo sucede en Sevilla, donde el precio del alquiler se ha estabilizado en 8,59 €/m2 al mes, tras registrar descensos durante meses. Mientras que en el ciudad del Turia la vivienda en alquiler sube un 0,9% en enero y sitúa el precio en 6,89 €/m2 al mes. Según el director de fotocasa.es, Christian Palau: “El hecho de que en las grandes ciudades el precio se esté estabilizando demuestra que el alquiler es en estos momentos una buena vía de escape para aquellos tienen dificultad para obtener financiación para la compra”.

Según datos del mes de enero de fotocasa.es, en términos de variación mensual, la mitad de las provincias españolas están registrando incrementos en el precio de la vivienda en alquiler después de meses de descensos continuados. Así, de las 50 provincias analizadas, el precio del alquiler sube o se mantiene en 25 de ellas (50%) y cae en la otra mitad. Según el director de fotocasa.es, Christian Palau: “Los precios del alquiler en España son cada vez más heterogéneos ya que hay zonas muy baratas donde alquilar una vivienda de 60 metros cuadrados puede costar sólo 300 euros al mes, mientras que en las grandes ciudades esa renta puede llegar a más del doble, unos 750 euros al mes.”

Madrid es la cuarta provincia más cara de España para alquilar una vivienda

La provincia más cara de España para alquilar una vivienda en enero es Guipúzcoa, con 11,36 €/m2 al mes, seguida de Vizcaya (11,26 €/m2 al mes), Barcelona (10,78 €/m2 al mes) y Madrid (10,49 €/m2 al mes), todas ellas por encima de los 10 €/m2 al mes. En el lado opuesto, las provincias con el precio del alquiler más económico son Jaén (4,77 €/m2 al mes), Cáceres (4,87 €/m2 al mes), Ourense (5,12 €/m2 al mes) y Badajoz (5,13 €/m2 al mes).

Fuente: www.fotocasa.es

Como Administrar una Inmobiliaria

La definición de gestión que podremos encontrar en cualquier libro o texto informativo acerca de esta herramienta de administración dice que básicamente la gestión se encarga de ejecutar todas aquellas órdenes planificadas por la administración de la empresa inmobiliaria.

Más específicamente, la definición de gestión nos indica que se trata de realización de diligencias enfocadas a la obtención de algún beneficio, tomando a las personas que trabajan en la compañía como recursos activos para el logro de los objetivos.

El mercado inmobiliario está en constante evolución y cambio, no sólo por factores externos como la situación económica y política sino también por su propia dinámica y crecimiento.

En este contexto, la elaboración, desarrollo y gestión de nuevos emprendimientos, requieren incorporar nuevas y mejores herramientas que permitan optimizar los resultados y articular las necesidades y requerimientos de todos los involucrados en el proceso.

Para que los nuevos emprendimientos resulten exitosos deben ser conjugar los intereses de desarrollistas, inversores, arquitectos, constructores, contratistas, proveedores y clientes usuarios. Y hay que hacerlo rápido y hacerlo bien.

Para que ello sea posible habrá que contar con información para tomar decisiones y herramientas aptas para le gestión durante todo el proceso de su desarrollo.

Como toda empresa, una inmobiliaria debe tener un cierta organización y administración para poder gestionar todas y cada una de las operaciones que se realizan en la misma, especialmente si tenemos en cuenta que el negocio inmobiliario es uno de los más grandes e importantes en el mundo, por eso, es importante que tengamos en cuenta que la gestión inmobiliaria es fundamental para que la misma tenga éxito dentro del mercado en el que se mueve.

Generalmente cuando un grupo de personas o una persona se proponen comenzar con un negocio inmobiliario, es importante que se tengan aunque sea los mínimos conocimientos sobre la gestión inmobiliaria ya que son muchos los factores que se deben tener en cuenta a la hora de gestionar un negocio de este tipo, por eso es bueno que siempre nos preparemos para emprendimientos de este tipo.

Sin importar de qué tipo de inmobiliaria se trate, ya sea local nacional o internacional, es importante que siempre se tenga un control acerca de todas las actividades que se realizan en la misma, especialmente si consideramos que una inmobiliaria trabaja con varios clientes y varias propiedades y además las actividades de una inmobiliaria no sólo se limitan a la compra, venta o alquiler de propiedades sino que también, hay muchas actividades de las cuales hay que estar pendientes.

En primer lugar debemos mencionar la gestión del catálogo de propiedades disponibles siendo éste lo más importante en una inmobiliaria y generalmente son dos las maneras en las cuales se van conformando dichos catálogos, dependiendo del capital con el cual se inicie la empresa, pero por lo general, las grandes empresas compran propiedades y se dedican primero a vender o alquiler las propiedades que tienen bajo su poder, ya que lógicamente, comenzar una empresa de este tipo con una cartera de clientes es muy complicado. Por ello a medida que va pasando el tiempo las inmobiliarias van formando sus catálogos con las propiedades de los clientes que las ofrecen, de hecho y como bien habremos observado la mayoría de las inmobiliarias además de trabajar con los catálogos de sus propios inmuebles, se encargan de ofrecer los de sus clientes, pero esto generalmente se da cuando la empresa inmobiliaria ya posee una cierta trayectoria y reputación en el mercado. Como sabemos, esta es la principal actividad de la gestión inmobiliaria, por eso contar con una buena cartera de clientes ayuda mucho a que la misma pueda comenzar a avanzar en este tipo de mercado.

Historial de precios y valor m2 de viviendas en Cordoba

Historial del precio y valor m2 de viviendas a estrenar en la Ciudad de Córdoba promedio Anual desde el año 2005 al 2010.
(en U$S por M2 en zona céntrica - Precios Mínimo y Máximo)

Cuadro comparativo:

                                  Minimo                                   Máximo //

Promedio 2005          600 USD                              1000 USD-

Promedio 2006          600 USD                              1067 USD-

Promedio 2007          755 USD                              1105 USD-

Promedio 2008          839 USD                              1295 USD-

Promedio 2009          1042 USD                            1600 USD-

Promedio 2010          1100 USD                            1800 USD-

En los próximos días estaremos publicando los promedios de los valores de otras provincias - Capital Federal y la Provincia de Buenos Aires.

Top 10 de los principales Blogs Inmobiliarios en la Red

Leyendo Blogs Inmobiliarios encontre una nota de un blog Tecnología Inmobiliaria su autor es el Sr. Jesús Barrio y el titulo de la Nota era los 10 mejores Blogs Inmobiliarios para él, la nota es del año 2007, habría que actualizarla para el 2011, pero me resulto interesante por el motivo de que muchos de estos Blogs de Información Inmobiliaria hoy siguen enviando información actualizada e importante para el Sector eso demuestra el interes del público (usuarios) por esta información relevante para muchos ciudadanos que no solo son Empresarios o Agentes inmobiliarios sino personas que desean estar informadas de los valores y entremeses del sector de Bienes Raíces. Seguro que actualmente en Diciembre del 2010 muchos nuevos Blogs se sumaron al Internet 2.0, pero publico la lista de esta Nota para que puedán ampliar el campo de información que es lo más importante en la Red.

10 mejores blogs de inmobiliaria en castellano:

• El blog de Jesús Encinar. Blog del CEO de Idealista.com. A pesar de que no siempre escribe sobre temas inmobiliarios, es interesante conocer cuáles son las inquietudes del creador de uno de los principales portales inmobiliarios hispanos.

• Blog Inmobiliario. Cesar Villasante, CEO del portal inmobiliario Urbaniza.com, el cual analiza ampliamente las noticias que acontecen en el sector inmobiliario.

• Cienladrillos. Weblog colectivo realizado y gestionado por Weblogs SL dedicado a seguir el mundo inmobiliario.

• Blog70. Actualidad del sector inmobiliario y de la construcción.

• El blog de Nestoria. Blog en castellano de Nestoria España.

• Inmosfera. Blog de Jean-Paul Palagós en el que trata diferentes aspectos sobre el marketing inmobiliario.

• Urbanity. Blog sobre aspectos de urbanismo y edificaciones.

• Armas de Venta. Blog de Rubén García en el que habla sobre diversos temas relacionados con la inversión inmobiliaria.

• En alquiler. Blog en el que se tratan las temas típicos que preocupan tanto a arrendador como a arrendatario.

• Mi Hipoteca. Blog de información hipotecaria, noticias, cálculos, comparativas, euribor, ayudas, etc.

10 mejores blogs de inmobiliaria en inglés:

• Future of Real Estate Marketing. Blog sobre aspectos de la tecnología para la aplicación en el campo del marketing inmobiliario.

• The Real Estate Tomato. Trata acerca de cómo escribir blogs inmobiliarios, ganar suscripciónes e incrementar visitas.

• Transparent Real Estate. Blog inmobiliario que pretende tratar los temas de manera "transparente".

• Inman News Blog. Blog de inman.com.

• InmanTV. Televisión inmobiliaria en formato de blog.

• Sellsius Real Estate Blog. Informa sobre noticias de una manera entretenida. Permite que cualquira pueda poner un post por $29.95 al año.

• Zillowblog. Blog del portal inmobiliaria zillow.com.

• BiggerPockets. Blog sobre inversión inmobiliaria.

• Real Estate Online Maketing Guide. Sobre cómo crear un blog inmobiliario de carácter local.

• Rss pieces. Sobre técnicas para promocionar blogs inmobiliarios.

Les dejo un enlace a nuestro nuevo Blog de Real Estate information

Versión en Inglés

Invertir en ladrillos, primera en el podio de inversión

Las personas prefieren invertir en ladrillos, una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario revela que un 41.6% de 946 personas encuestadas prefieren invertir en Inmuebles, en el segundo lugar del podio con 36.7% son los que prefieren invertir en dólares y quedando en el ultimo lugar con un 3.1% son los que invertirián en plazo fijo, a través de esta encuesta podemos analizar la seguridad que da invertir en ladrillos, fortalecida por el derecho de propiedad que existe en Argentina, la rentabilidad estable de los inmuebles y un mercado inmobiliario con fuertes demandas, pero existen puntos a considerar en lo que respecta a la oferta y demanda y los valores de mercado, la financiación hipotecaria por ahora inaccesible, y por otro lado de la moneda nos encontramos con la desconfianza en la inversión en plazos fijos originada por la crisis de 2001 con el famoso "Corralito" y que todavia los bancos no pudieron espantar este fantasma amenazador, tarea que deben resolver para fortalecer el sistema financiero en el mercado, y por ultimo analizamos que un gran porcentaje de los encuestados prefieren invertir en dólares o divisas esto se debe a la situación inflacionaria del país y una acelerada depreciación de nuestra moneda nacional con respecto a otras divisas de cotización internacional.

Calculadora de hipoteca on line

En este post le ponemos a disposición enlaces web a calculadoras de hipotecas de algunos Bancos Nacionales como Internacionales: (compare las tasas, costos y requisitos de accesibilidad)

• Banco Hipotecario (Calcular hipoteca)
• Banco Galicia
• Banco Francés
• Banco Credicoop
• Banco Río
• Banco de la Nación Argentina (BNA)
• Banco Macro Bansud
• Banco BNP Paribas

Estas entidades financiera no tienen ningún tipo de vinculo con este Blog.
Información Inmobiliaria y de hipotecas
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Alquileres por temporada en Mar del Plata, vaciones 2011

Muchos ya están reservando un lugar para estas vacaciones en Mar del Plata, lo hacen para ganar las mejores ubicaciones en la zona, pero también para congelar el Precio de Alquiler, que muchos creen que va a subir entre un 5% los más optimistas y 20% como tope, por ahora los valores están estabilizados así que es el mejor momento de ir reservando un departamento o casa de veraneo en la costa, abajo les dejo una lista de precios para que se informe y tenga en cuenta los valores para esta temporada, el informe se promedio con las propiedades en alquiler relevadas de los principales portales inmobiliarios.

Precio de Alquiler mensual para Contratos de 2 años (Alquileres Convencionales)
Departamento 1 ambiente (Promedio de precio de alquiler Mensual)
$2.225 Pesos (USD 562)

Departamento 2 ambiente (Promedio alquiler Mensual)
$2.600 Pesos (USD 655)

Departamento 3 ambiente (Promedio alquiler Mensual)
$3600 Pesos (USD 907)

Precio de Alquiler por Temporada

Las casas para alquilar por Temporada van entre $2500 (USD628) por quincena a $10.000 (USD2.519) por quincena varía por la ubicación en la zona, los servicios y accesos.

Por Temporada completa el Precio Promedio es de $17.500 (USD 4.409)

El Precio de alquiler promedio por día es de $150 (USD 38)

Puede consultar las propiedades en alquiler en los siguientes portales:

MardelPlata.com

Argenprop.com

Clasificados-Max.com

Alquilermardelplata.com

Zonaprop.com

Valor m2 y precios de departamentos en Tucumán

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán los valores de departamentos de 3 ambientes, usados, en la zona centro tienen un valor del m2 de $2.850.00, se llego a este valor en el analisís de un Relevamiento con fecha 10/11/2010, de 20 Departamentos de 3 ambientes con 80m2 de superficie promedio, a la venta en esta ciudad lo que nos da un indicador de valor por m2 de $2.850.00 (Pesos Argentinos). Para llegar a este valor m2 se realizo un calculo promedio y comparativo entre los inmuebles seleccionados y relevados.

Ejemplo: Valor estimativo de un departamento en San Miguel de Tucumán de 3 ambientes con 80m2 de superficie Precio estimativo: $228.000.

Información Inmobiliaria: Situación de la vivienda en España en el 2010

Evolución del precio de la vivienda en España. Siguiendo el esquema planteado por el gráfico contiguo, la burbuja comenzó a principios de la década de los ochenta, le siguió la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase manía en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los precios se frenó y entró en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la última etapa de subida que precede al gran desplome.

El Consejo de Ministros celebrado el 23 de abril de 2010 toma en consideración un Informe del Ministerio de la Vivienda de España sobre la situación del sector, señalando la conclusión del conocido como período de ajuste (2007-2009).162 Aunque la demografía es considerada como el determinante fundamental de la demanda de viviendas, el Gobierno considera como la fluctuación producida ha venido influida por las expectativas de precio, empleo y disponibilidad de crédito. Así, la construcción residencial duplicaba su peso en el PIB, pasando del 4,7% en 1997 al 9,3% en 2007, de modo que nunca antes se había urbanizado ni construido tanto. El número de viviendas vendidas en 2006 supera las 900 000. El Gobierno considera que la sobreoferta acumulada de viviendas es consecuencia de la transformación de suelo realizada a partir de 1997 en desarrollo de la nueva Ley del Suelo de España aprobada en 1998 por José María Aznar. Sin embargo la simple disponibilidad de suelo es condición necesaria pero no suficiente. Las facilidades crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias así como la creencia en un crecimiento sostenido influyeron también.

La estabilización de la demanda unida a la caída de tipos ha supuesto una reducción del esfuerzo familiar por adquisición de vivienda, que había pasado del 30 % en 1999 al 50% de los ingresos familiares.

Según pone de manifiesto el gobierno, al comenzar el año 2010, el mercado de vivienda ha alcanzado una fase de estabilidad con un ligero repunte de la demanda e incluso del precio, con aumentos en nueve provincias. Sin embargo, tanto el aumento del desempleo -y el subconsumo derivado- como el deterioro de los activos bancarios de naturaleza hipotecaria, pueden truncar esta recuperación. La financiación es la asignatura pendiente y lo que "ahora se necesita acercar los pisos a las posibilidades de compra del usuario final, mediante la flexibilización de las condiciones de financiación".163 Al parecer las viviendas deberían haber bajado del orden de un 30% en el conjunto de España, cosa que no se ha producido, si no que el ajuste está siendo mucho más lento de lo debido, alargando la crisis económica en general que sufre el país.

Valores comparados de la evolución del precio de la vivienda entre los años 1984 - 2010 España

Aumento del ABL Impuesto Inmobiliario en Capital Federal para el 2011

El ministro de Hacienda porteño, Néstor Grindetti, explicó a Radio 10 que "no se trata de un aumento sino de un ajuste del impuesto". Y detalló que las subas "son en promedio del 22%"

Conocida la noticia del incremento previsto para 2011 en la Ciudad del impuesto inmobiliario, el titular de la cartera de Hacienda, Néstor Grindetti manifestó en Radio 10 que se trata de un "ajuste del impuesto, que se diferencia del aumento porque no aumenta ninguna alícuota ni ninguna cuestión estructural del impuesto".

"Hace tres años que este impuesto no se ajustaba y dado que la inflación oficial del Indec desde la última vez que se ajustó este impuesto fue del 30%, ése es el tope que ponemos", aseguró Grindetti, quien detalló que los ajustes "son, en promedio del 22%; habrá propiedades a las que no las afectará y otras podrán llegar hasta 30% como máximo".

Grindetti defendió la suba argumentando que "al Estado también le aumentan los costos: el mantenimiento de hospitales, salarios, etc. y eso tiene que ser solventado con los impuestos que pagan los vecinos ya que la Nación prácticamente no apoya a la Ciudad".

En otro orden, Grindetti resaltó que "hoy el impuesto inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires es más barato que en Avellaneda, Lanús, Quilmes y, por otro lado, el gobierno de la Provincia acaba de mandar su presupuesto para 2011 con 30% de aumento en el mobiliario urbano".

"La inflación es un problema generalizado que pasa en todas las provincias", finalizó.

Fuente: Infobae.com

Feria y conferencia inmobiliaria Real Estate organizado por la Nación

Resumen de las ponencias de los 3 días de conferencias realizadas dentro del marco de la feria inmobiliaria organizada por La Nación. Opiniones encontradas denotaron un cambio con respecto al fuerte optimismo mostrado por los especialistas en eventos anteriores. Acceda a más de 80 imágenes del Salón SMI.

Dentro de un Salón más reducido que en pasados años donde la euforia dominaba unánimemente a todos los exponentes del Real Estate y más allá del networking que pudo darse en los stands, las conferencias resultaron lo más destacado a partir del diálogo, debate y posiciones contrapuestas que se dió a lo largo de las mismas. Ya no primó como en otras ocasiones el "mensaje único" de optimismo a ultranza, dando paso a opiniones menos unánimes según el rol en el negocio y posición desde la cual se asumió el reto de participar.

En el 1º panel de comercializadores comenzó Ivan Achaval diciendo "el mercado inversor es el que empuja hoy los precios", mientras que Roberto Tizado a quien en su exposición se lo notó optimista sobre el futuro del mercado inmobiliario advertía sin embargo:"tenemos una luz amarilla por los incremento de costos".

En el mismo panel Luis Ramos se mostró preocupado por la inflación en dólares y la excesiva oferta de unidades de 1 y 2 ambientes a la venta. L. J. Ramos se refirió además al mercado inmobiliario industrial y a la renta que perciben los inversores por alquiler "hay mas de 200.000 m2 de oferta de depósitos, algo nunca visto" "los deptos no generan más de 4 o 5 % de renta hoy".

Herman Faigenbaum otro de los panelistas fijo su observación sobre el tema retail diciendo que "el mercado esta muy demandado debido a una política del gobierno de fogonear el consumo". Adriana Anzillotti de La Nación quién hacía de moderadora les preguntó: Es momento de comprar? . Faigenbaum ante la pregunta de Anzillotti dijo "depende,….para mi la respuesta es una incógnita"; al mismo tiempo Tizado e Ivan Achaval dijeron no coincidir con Herman, “no hay otras opciones” dijo Tizado aconsejando seguir comprando a los presentes.

Luego dentro de las conferencias Carlos De Narvaez (hermano del político) presentó el desarrollo inmobiliario ALRIO que se ubicará en Vte. Lopez sobre 16 Has, que fue sin duda el lanzamiento del Salón y muy probablemente el del año.

Hector Lostri, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de Bs As; ante la pregunta del auditorio con respecto al cambio del código urbano que se viene dijo “se están cumpliendo de a poco todas las etapas, mientras tanto los cambios que se van haciendo en el Código ya toman la nueva metodología morfológica (esquema "tipo carpa" que envuelve las alturas prexistentes)".

Cuando fue el turno de Jorge Cruces por IRSA este comentó "Bs As sigue siendo barato en dólares en relación al contexto mundial, lo residencial es una oportunidad". Cruces manifestó que invertir en IRSA es hoy negocio ya que su cartera de activos estaría subvaluada en relación al mercado, "recientemente pagamos solo 2100 dólares el m2 de Alto Palermo que le compramos a Parque Arauco". “La acción de IRSA esta afectada hoy por el riesgo país" apuntó llamando a recapacitar a los inversores.

Otro de los panelistas invitado fue Claudio Destefano un periodista especializado en negocios (d:biz) quien se refirió a la comunicación en Real Estate con un monologo al mejor estilo Tato Bores. Destefano al momento de cerrar su conferencia leyó al público desde su celular algunos de los resúmenes del evento que Reporte Inmobiliario transmitía en tiempo real vía twitter. Al rato el Lic. Berenztein de Poliarquía trazaba un claro y concienzudo panorama político dentro del cual esbozaba que con la muerte de Kirchner el panorama eleccionario resultaba al día de hoy más favorable para Cristina, sin embargo reflexionó que resultaba poco conveniente establecer por el momento pronósticos, recomendando esperar un plazo prudencial para encuestar y establecer análisis consistentes y serios sobre intención de voto.

En el panel de APPI (profesores programas de real estate) distintos titulares de cátedras se refieron a la necesidad de reafirmar seguridad jurídica en las aprobaciones de obras, haciéndose un llamado a generar a nivel nacional estadísticas homogeneas de permisos de construcción que permitan conocer con altos niveles de certidumbre la cantidad de viviendas y obras que se realizan con el fin de servir de base para la toma de decisiones tanto de políticas públicas como de inversiones privadas.

Luego ya al final del 2º día por la noche fue el turno de la entrega de premios FIABCI. Los premiados fueron: La puesta en valor del Teatro Colón, el Colegio de Escribanos de Bs As, la empresa EIDICO de Jorge O´Reilly el Ctro de Imágenes Moleculares del FLENI proyecto del estudio Vidal-Egozcue-Pastorino-Pozzolo, el edificio HSBC (ex Cruz de Malta), el proyecto Torres del Yacht, el edificio de oficinas Madero Office y Torres San Jorge.

Ya el último día Ricardo Weiss de Uruguay presentó su nueva empresa WSW (post Atijas-Weiss), sus socios (Weiss JR y Sztryk) mostraron imágenes de los nuevos lanzamientos con una arquitectura muy cuidada. La firma de desarrollistas conformada por arquitectos, se destaca por volcar mucho diseño a sus negocios.

En el último panel de comercializadores se reflejó un menor optimismo, que en anteriores ocasiones, con respecto al mercado. Alejandra Covello decía "los valores en Palermo el próximo año van a ser prácticamente los mismos" mientras tanto Gabriela Goldzer (Ocampo Prop.) expresaba "desde el punto de vista del inversor se esta llegando a un techo" refiriéndose al nivel de precios.

Roberto Ledo arrojó un buen dato: "el dólar esta muy debilitado, el otro día Obama imprimió 600.000 Millones dólares, no hay otra alternativa que la inversión inmobiliaria"; luego Fernando Cancel comentó "hay mucha oferta de alquiler y poca demanda sobre todo en dptos. del orden de los USD 2000 a 3000 mensuales”.

Luego llegó el momento de Eduardo Costantini el disertante más esperado. La sala colapsó en su capacidad. Costantini afirmó ante el público que en Puertos del Lago (Nordelta 2) se vendieron mas de 900 terrenos en pocos días. Algunas de sus frases más destacadas dentro de un mensaje donde primó una lectura positiva sobre la economía y el mercado, fueron:

“La Argentina tiene una situación favorable en términos del precio de las exportaciones y la fuerte demanda del mundo emergente. Se ve un superávit comercial y acumulación de reservas debido al buen comportamiento del sector externo. Argentina tiene un bajo endeudamiento y no hay déficit fiscal como hace 10 años”.

“Si la economía no se desajusta el año que viene el crecimiento económico va a ser favorable. El gobierno intentaría reducir la inflación y que se escalone en lo menos posible. La inflación naturalmente se va espiralizando, a no ser que haya una política fiscal y monetaria”.

“Todos nos escapamos de los activos financieros. Dentro del sector inmobiliario estamos viviendo una situación en donde es más fácil vender que construir. Actualmente se ve una demanda más alegre que el año pasado, el mercado está más pujante. Hoy una familia ahorra en dólares y pierde valor. El mercado local de acciones no sirve para el ahorrista. Uno no se puede anticipar a los proyectos, pero si es altamente recomendable tratar de tener un nivel de solvencia en el proyecto, que ni un día se disminuya el trabajo de obra”

"Para que tengamos crédito hipotecario en nuestro país debería haber algún sistema que permita indexar"

El último panel de desarrollistas que ocupó la palestra dejó opiniones encontradas que variaban entre el optimismo moderado y cierto pesimismo acerca del nivel de actividad futuro del sector. Issel Kiperszmid habló de un escenario complicado, “no se van a ver obras de envergadura por un largo tiempo”. Por otro lado Eduardo Gutierrez afirmó rotundamente que los precios de los terrenos van a bajar cuando con anterioridad Kiperzmid expresara que el proceso de reacomodamiento de precios del suelo lleva tiempo. Otro de los panelistas,Miguel Camps ponía de manifiesto una realidad más alentadora: “lanzamos la semana pasada un desarrollo en Las Cañitas y superamos por 200% la cantidad necesaria de suscriptores".

Como cierre de las conferencias Reporte Inmobiliario mostró cifras del comportamiento de precios a nivel país y del mercado, comparando la evolución de valores de departamentos a estrenar en distintos barrios de Bs. As. con respecto al MERVAL , el oro, los costos de construcción, la inflación y los salarios. El análisis de los directores de Reporte Inmobiliario fundamentado en series estadísticas de los últimos diez años de las distintas variables mencionadas puso en evidencia que la inversión inmobiliaria se comportó de manera satisfactoria, superando largamente en términos nominales a la inflación (ajustada a partir del 2007 por IPC San Luis) y también en terminos reales deduciendo la inflación de USA. Las cifras demostraron que el desarrollo inmobiliario tuvo un buen comportamiento en relación a las variables analizadas, a excepción del oro el cual aumentó muchísimo los últimos años.

Fuente: Reporte Inmobiliario.com

Informe ejecutivo de la situación inmobiliaria construcción en Cordoba

Relevamiento de Empresas Constructoras en Actividad en la Provincia de CórdobaPueden compartir sus opiniones en los comentarios de la situación Inmobiliaria - Construcción. 
Constructoras: 904

Contratistas: 406

Subcontratistas: 228

Total de Empresas: 1538

Leve suba del empleo generado por la construcción en Córdoba del 2.5%

En julio había una cantidad de empleados de 21.352 empleos registrados para Agosto subió a la cifra de 21.894 empleos con una variación del 2.5%, igualmente viene en baja comparado con otros trimestres desde Enero-Agosto del 2010 con una baja de -1.1%.

Crecimiento del m2 construido:

Entre los distritos que crecen, se destaca la ciudad de Córdoba, que ha pasado a ser el de mayor peso especifico entre los 42 relevados. Si bien no está entre los de mejor evolución, es el que más aporta al crecimiento por la participación que tiene en el total de M2. Así, en los primeros siete meses del año se expande un 11,7%, estando la actividad en esta ciudad impulsada por el buen año que tienen el campo y otras actividades importantes como la industria automotriz, lo que permite que haya excedentes para canalizar a la construcción, especialmente a la residencial.

Podes publicar tu opinión sobre la situación Inmobiliaria y de la Construcción en los comentarios

Nuevo tema del foro: ¿Como actuar con la nueva reglamentación de impuesto de sellos?

¿ Como actuar con la nueva reglamentación de impuesto de sellos?

Me explico, el otro día, como corredor inmobiliario, fui al banco a sellar un contrato de alquiler, y me dijeron que había cambiado el sistema. Ahora hay que ingresar a Arba, y con numero de CUIT y clave, ingresar todos los datos del locatario y locador y además el valor del alquiler, para que se determine el impuesto a pagar. Una vez hecho esto se imprime una factura para ir a pagar el impuesto.

Digamoslo de esta manera, hay mucha gente que no tiene declarado el alquiler, y si sella el contrato, está declarandolo, ya que hay que ingresar hasta el CUIT del locador. ¿ Cómo asesorar al locador ? ¿ qué le decimos?

Señor, si sella el contrato, se expone a que lo intimen a pagar, por ejemplo ingresos brutos sobre ese alquiler y a sacar, si no lo tiene, mínimo el monotrubuto. Y si no lo sella, se expone a que su inquilino no cumpla y tenga que sellarlo con multa. ¿ Ustedes qué recomendarian?

Tema de un Miembro del Foro: Ariel

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Creditos hipotecarios inaccesibles para la clase media

Con un Sueldo de $4.000 Netos mensuales podes solicitar un préstamo hipotecario de un monto de $73.918. Un departamento de 3 ambientes con 60 m2 de superficie posee un costo de venta de $406.000 en realidad para acceder a un crédito hipotecario necesitas un ingreso mensual estimativo de $12.000 para una financiación de $224.000 con un 25.3% de tasa anual financiado en un plazo de 20 años, el saldo del costo del departamento lo arreglas con la inmobiliaria o quien comercialice el inmueble $182.000 lo que da un resultado del costo total del departamento en cuestión sumando el costo de financiación ($1.357.440) mas la entrega ($182.000) con un costo total del departamento financiado con un crédito hipotecario ($1.539.440).

Para la clase media común le es imposible acceder a un préstamo hipotecario con un sueldo de $4.000 mensuales y un ingreso de $48.000 anual, los créditos hipotecarios tampoco son flexibles para inversionistas por que es mayor el costo de financiación que su rentabilidad (si lo adquiere para rentarlo), El mercado inmobiliario solo se esta moviendo por las adquisiciones e inversiones con fondos de capital y fideicomisos empresariales.

El problema no solo es por el alto valor del m2 (Precios) de los departamentos o viviendas o como le llaman “burbuja inmobiliaria” sino las altas tasas financieras de los créditos hipotecarios y su requisito infranqueable e inaccesible. Por el momento debemos ahorrar y ahorrar para ver si algún día podemos adquirir una vivienda digna.

Mercado inmobiliario estancado para Noviembre del 2010

Un reciente estudio del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires indica que el mercado inmobiliario está estacionado, y que también se redujo la influencia de los créditos hipotecarios en la compra – venta de inmuebles.

Según el relevamiento, durante septiembre aumentaron las ventas de inmuebles con respecto al mes anterior, y también en relación al mismo mes del año pasado. Sin embargo, dicho crecimiento no alcanzan a revertir la situación de estacionamiento que refleja el mercado inmobiliario.

Según resulta de dicho informe, durante el mes de septiembre se escrituraron en la ciudad un total de 5655 inmuebles, por un total de $ 2115,1 millones, lo que implican un incremento del 14,5% en la cantidad de operaciones y de un 29,9 % con respecto a los montos involucrados.

Así, durante el mes pasado se revirtió la caída verificada durante dos meses consecutivos previos en la cantidad de transacciones, aunque en un rango levemente superior al 3% que permitió volver al registro anotado en junio. Sin embargo, medido en valores desestacionalizados experimentó la tercera disminución intermensual ininterrumpida, 4,8%.

Esto indicaría una especie de saturación del mercado en el actual contexto de aceleración de la inflación, tanto en la medición del INDEC, como más aún en los cálculos de las direcciones de estadística de diversas provincias y de consultoras privadas, al perder fuerza la promoción del uso del crédito hipotecario por parte de los bancos.

Según datos del Banco Central, el monto global de préstamos con garantía real sobre la vivienda, para todo el país, apenas aumentó 6,8% en valores nominales en comparación con un año antes, al sumar $18.804 millones.

El abrupto freno de la tasa de reactivación del mercado inmobiliario, fenómeno que era esperable a medida que las comparaciones interanuales iban perdiendo el efecto de la recesión que lo afectó entre octubre de 2008 y noviembre de 2009, también se manifestó en una interrupción de la pérdida de gravitación mes a mes de las operaciones por hasta $150.000 y del aumento de las franjas superiores, con excepción de la extrema de más $900.000 escriturado respecto a las proporción que habían alcanzado en agosto último.

No obstante, por efecto de la inflación, de la mejora del poder de compra de los salarios, en particular de los trabajadores registrados por el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones, y de la siempre presencia de pequeños inversores locales y del exterior, la desagregación de los actos en función de los montos involucrados mostró en septiembre último que los dos segmentos inferiores, de hasta 150.000 y de más de 150.000 y hasta 250.000 disminuyeron su gravitación en el total de 31% en septiembre de 2009 detectado para ambos casos a 23% y 29%, respectivamente.

Por el contrario, en los dos extremos de más de $250.000 y hasta $900 mil, como en las transacciones superiores a $900.000, se verificaron sendos saltos en su participación sobre el total de 33,3 a 41,8% y de 4,7 a 6,2%, respectivamente. Involucró mayormente a las unidades a estrenar de desarrollos inmobiliarios con detalles y servicios de alta categoría en varios barrios de la Ciudad.

Los datos de septiembre también confirmaron las previsiones del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires de no confundir las altas tasas de aumento de los actos notariales vinculados con la compraventa de viviendas verificados en el primer semestre de 2010, con un real crecimiento del mercado, porque existe clara evidencia de que aún se está frente a un saludable proceso de reactivación a partir de índices de actividad muy bajos, pero sin alcanzar el promedio de fines de los ´90, y tampoco los picos de pre crisis anotados en 2005 y 2007.

Fuente: Infobae