Situación Inmobiliaria Octubre del 2010

La construcción de viviendas desaceleró nuevamente su ritmo de crecimiento en Agosto, con una variación interanual del 4,2%. En Julio también se había desacelerado luego de crecer en torno al 10% durante el segundo trimestre del año, registrando una expansión del 5%. En lo que va del año la construcción residencial crece un 8% en relación a los primeros ocho meses de 2009, muy por encima del 1,4% que registraba en igual periodo del año pasado.

• En Agosto se produjo una expansión de la superficie permisada en los 42 municipios relevados por INDEC, creciendo un 8,6% en relación a igual mes de 2009. Se trata del primer mes del año en el cual la superficie aumenta en la comparación interanual. Solamente había crecido en los meses anteriores si se consideraban solo 41 municipios (dejando de lado la Ciudad de Buenos Aires).

• En los meses transcurridos del año la superficie permisada cae un 7,4% en relación a los primeros ocho meses de 2009, situación que podría revertirse en los próximos meses de consolidarse la actual tendencia de recuperación. Sin contar la Ciudad de Buenos Aires, la superficie acumulada de los otros 41 municipios crece un 2,6% en los primeros siete meses (Julio es el último mes con información desagregada disponible).

• Si en vez de tomar el total de los 42 municipios se los analiza por separado, podrá notarse en los primeros siete meses del año que en menos de la mitad de los distritos crece la superficie (19), mientras que en los otros 23 se registran caídas. Esto da cuenta de que si bien comienza a revertirse la tendencia de caída de la superficie, hay una amplia heterogeneidad en su ritmo de evolución a lo largo del país.

• Entre los distritos que crecen se destaca la ciudad de Córdoba, que ha pasado a ser el de mayor peso especifico entre los 42 relevados. Si bien no está entre los que más aumentan, es el de mayor aporte al crecimiento en función de la participación que tiene en el total de M2. Así, en los primeros siete meses del año se expande un 11,7%, estando la actividad en esta ciudad impulsada por el buen año que tienen el campo y otras actividades importantes como la industria automotriz

• Hay municipios en que la superficie autorizada crece por encima del 40% interanual en los primeros siete meses del año, como los casos de Quilmes (42,9%), San Miguel de Tucumán (67,4%) y Bahía Blanca (57,3%), e incluso algunos que lo hacen por encima del 100%, como Reconquista (169,4%) y Venado Tuerto (161%). Entre las ciudades de mayor evolución pueden observarse casos de distritos dependientes de la actividad agrícola (Reconquista y Venado Tuerto), que dan cuenta que el buen año de ese sector está impulsando el crecimiento de la construcción.

• En los primeros ocho meses del año la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires creció un 28% en relación a igual periodo de 2009. No obstante, vale mencionar que en Agosto la cantidad de operaciones se estancó considerablemente en relación a los meses anteriores, ya que pasó de crecer en torno al 30% interanual, a tan solo 2,7%.

• El salario promedio de la economía ha aumentado un 25% en Agosto en relación a igual mes de 2009. De esta forma, continúa acelerándose el ritmo de incremento salarial en comparación con los meses previos, ya que a comienzos del año crecía en torno al 17% anual. Esta evolución se produce además en un contexto de dólar relativamente estable (subió 2,8% en el período), lo que implica que los salarios medidos en dólares aumentan a ritmo sostenido. Esto último mejora el poder de compra de inmuebles de los sectores medios, aunque los precios de las propiedades también se incrementaron. De todas formas, en el último año la brecha se ha reducido, al menos levemente.

• Si bien el ritmo de aumento de los precios ha ido en ascenso en 2010, el valor de los alquileres ha mantenido su ritmo de incremento relativamente estable y por debajo del conjunto de los precios. Así, en Septiembre aumentaron un 6% en relación a igual mes de 2009, porcentaje incluso inferior al de los meses previos. Se trata de variaciones muy por debajo de las de años anteriores, cuando superaban el 20% interanual.

• Luego de caer a lo largo de todo el 2010, en Septiembre el crédito hipotecario para vivienda se recuperó, creciendo un 1,6% en relación a igual mes de 2009. Se trata de una recuperación que se ha dado principalmente en el último mes, en el cual el stock de prestamos aumentó en 170 millones de pesos (también 1,6%, pero mensual). En esta leve recuperación del crédito hipotecario ha tenido un rol relevante el lanzamiento de líneas de crédito hipotecario relativamente accesibles, principalmente las del Banco Hipotecario y del Banco Nación.

• De todas formas, continúa siendo un crecimiento limitado y a la vez de escaso alcance, ya que el stock de crédito hipotecario representa poco más del 10% del stock de créditos para consumo (tarjetas de crédito, personales y prendarios).

• En los primeros ocho meses del año el monto medio de las operaciones inmobiliarias firmadas en la Ciudad de Buenos Aires registró un aumento del 24,4% en pesos en relación a igual periodo de 2009. Esto permite notar que quienes demandan crédito hipotecario requieren mayor financiamiento, explicando principalmente su evolución por el efecto precio. En similar dirección, se mantiene estancado el porcentaje de operaciones que se financian con crédito hipotecario sobre el total de escrituras firmadas.

Como buscar y contratar una buena Inmobiliaria

Buena nota de idealista.com (recomendada).

Debemos confiar en las inmobiliarias de calidad.

A la hora de vender o comprar, nos enfrentamos hoy a un mercado convulso y complejo. como expliqué en la noticia de la venta de mi piso, yo recomiendo hacerlo mediante una agencia inmobiliaria. hay un sector de la población que tiene aún cierto recelo hacia las inmobiliarias, por lo que mucha gente pregunta: ¿cómo detectar una buena inmobiliaria?

A continuación explicaré cómo debe trabajar, en mi opinión, una inmobiliaria de calidad. si nuestra agencia inmobiliaria no sigue estas pautas, deberá encendérsenos una luz amarilla de precaución y vigilar que nuestra vivienda o nuestra solicitud se está atendiendo de forma adecuada

1) la inmobiliaria de calidad... atiende

es lo que enseguida se ve: me cogen el teléfono a la primera, me responden a los emails en el acto, son amables, si pido información me la envían y si quiero visitar el piso de nuevo me lo ponen fácil. las buenas inmobiliarias han entendido que comprador y vendedor son hoy los dioses del negocio inmobiliario, y como tales hay que tratarles. por eso dan respuesta inmediata

2) la inmobiliaria de calidad... cuida su cartera

la agencia de calidad se esfuerza en encontrar la aguja en el pajar: el piso realmente vendible entre el montón de la oferta. veré que en su publicidad ofrece sus servicios a los propietarios, defendiendo su experiencia y solvencia. es una agencia que no acepta el encargo de vender un piso cualquiera; se esfuerza por dar con los mejores. buena señal: como comprador, eso me garantiza que ahí encontraré los mejores precios

Como propietario, recibiré un trato exquisito pero muy claro: me explicarán el proceso de venta, los pasos que seguiremos, cómo establecer el precio. si tengo que bajar, me explicarán exactamente cuánto y por qué. tendré una relación intensa con ellos, me mantendrán al día de cualquier oferta que se presente y nos reuniremos a menudo. me detallarán su plan de acción para vender mi casa, la publicidad que van a hacer, la audiencia de los medios en que se anuncian. veré que se implican tanto como yo en la venta. eso es lo que quiero

3) la agencia de calidad... está en internet

también se ve enseguida. ofrecen sus servicios y muestran su cartera al público adecuado. en palabras de las mejores inmobiliarias, el 90% de las transacciones empieza hoy en internet

4) la agencia de calidad... se recicla

están al día. van a cursos y se actualizan. saben cómo funciona internet y cómo usarlo para vender. saben qué es un emailing y para qué sirve. saben que un anuncio destacado en un listado se vende antes y me explican cómo se hace. saben cómo hacer buenas fotos y cómo hay que presentar el inmueble para que no pase desapercibido. y casi lo más importante, disponen de datos actualizados y fiables del mercado para saber a qué precios se están vendiendo realmente las casas

5) la agencia de calidad... está acreditada

es una empresa seria. está inscrita en registros, colegios oficiales, asociaciones y por tanto documentarán sus credenciales, su antigüedad y sus referencias

6) la agencia de calidad... me tramita la hipoteca

no dejan ningún cabo suelto. la hipoteca es tanto o más difícil de cerrar que la propia venta, así que están preparados. tienen bancos de confianza, acuerdos con oficinas y empresas de mediación hipotecaria. en resumen, me ahorrarán el angustioso periplo de ir de banco en banco y se asegurarán de que la operación no muera por el camino

Fuente: Idealista.com

Bajo precio de la vivienda usada en España Noviembre del 2010

Los precios de la vivienda usada en España continuaron su tendencia a la baja en octubre, con una rebaja del 0,6% que situó el coste del metro cuadrado en 2.296 euros, si bien subieron en seis comunidades autónomas, según un informe del portal inmobiliario idealista.com.

Aunque todavía son mayoría las Comunidades Autónomas españolas que registran bajadas en estos los precios, la vuelta del verano trajo un ligero aumento del número de mercados regionales que experimentaron incrementos, siendo las los mayores en Murcia (1,4%), Galicia (1,1%) y Baleares (0,9%).

Los precios también subieron en Navarra (0,4%), Castilla y León y La Rioja (0,3 en ambas).

Por contra, la mayor caída se produjo en Cantabria, con un descenso del 2,3%, seguido por Castilla-La Mancha (-1,3%) y Aragón (-1,2%).

El País Vasco (3.498 euros/m2) y la Comunidad de Madrid (3.192 euros/m2) son las autonomías más caras y las únicas en superar los 3.000 euros por cada metro cuadrado.

Por debajo se encuentran Cataluña (2.690 euros/m2) y Cantabria (2.412 euros/m2), mientras que en el lado opuesto de la tabla se encuentran Extremadura (1.384 euros/m2), Murcia (1.421 euros/m2) y Castilla-La Mancha (1.580 euros/m2).

En cuanto a las capitales, Valencia y Bilbao son las únicas grandes ciudades españolas en la que precio se incrementó durante el mes de octubre, en ambos casos el crecimiento ha sido el mismo: 0,2%.

En el resto de grandes mercados por ciudades el precio bajó, sobre todo en Zaragoza (0,9%).

En Madrid y Barcelona los precios registraron sendas caídas del 0,6%, mientras que en Sevilla la bajada ha sido del 0,4%.

Del resto de capitales las mayores bajadas se han producido en Almería, donde los propietarios piden un 2,2% menos por sus viviendas.

La caída en la ciudad de Huesca ha sido del 2%, el mismo que en Santander.

En la parte opuesta de la tabla se situó Lugo, donde los propietarios pidieron un 1,9% más que al cierre del mes de septiembre, La Coruña, con una subida del 1,4%, mientras que Palma de Mallorca ha vivido un incremento del 1,1%.

Fuente: http://www.finanzas.com/

Fórmula para el crédito hipotecario

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó en la Bolsa de Comercio de Bs. As. una novedosa propuesta de financiación hipotecaria. La cuota de la hipoteca se reduciría a la tercera parte de las vigentes en la actualidad, permitiendo un acceso masivo a la compra de vivienda.

La combinación de evolución de cuota supeditada a ajustes salariales, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema, aparece como una de las alternativas más viables para recrear un mercado de crédito hipotecario que permita acceder a la compra de vivienda al segmento medio que hoy carece de esta oportunidad en función del descalce de costos de las casas, ingresos medios y tasas de interés que impone la realidad económica de nuestro país.

La accesibilidad a la compra de su vivienda es una posibilidad negada para un asalariado medio durante toda esta primera década del siglo XXI en la República Argentina. El porcentaje de participación de la cantidad de operaciones de compraventas inmobiliarias que se efectuaron durante todos estos años se redujo a casi una quinta parte del nivel alcanzado a fines de los años 90.

En el último lustro se ensayaron distintos lanzamientos respaldados e impulsados incluso mediante anuncios oficiales del Gobierno Nacional, como el "Plan Inquilinos" que no lograron el objetivo buscado porque carecían de algo central: cuota pagable para el bolsillo medio con certeza sobre su nivel de evolución. Sin embargo, vale la pena reconocer que el germen de la actual propuesta de la AEV está presente de alguna manera en uno de los últimos lanzamientos impulsados desde la esfera oficial en marzo pasado a través de la operatoria del Banco Nación ?Casa Propia? donde la actualización de la cuota a partir del cuarto año tendrá un techo ya que no podrá superar el índice de variación de salarios nivel general que publica el Indec.

La propuesta de la AEV parte de reconocer la realidad macroeconómica de la Argentina con niveles de inflación y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del crédito, ya que lo que satisfacería a este último que sería un esquema alineado con la inflación real más una tasa de interés positiva de entre 2 y 4 %, asusta al tomador. Precisamente con el fin de paliar este desencuentro se plantea un esquema de préstamo ajustable que utiliza como factor de corrección el Indice de Salarios Nivel General del Indec (IS-NG), reconociendo al inversor para financiar el sistema vía mercado financiero o mercado de capitales el 100 % del índice de corrección más una tasa de interés real a definir según las condiciones de mercado que podría oscilar en el orden del 4 %.

El mecanismo propuesto no sólo resta incertidumbre en cuanto a los niveles de actualización que sufrirá a futuro la cuota sino que busca apuntalar aún más la capacidad de repago y certidumbre a partir de la incorporación de un resorte financiero novedoso ya que durante los primeros años del crédito la cuota se ajusta menos que lo que indica el índice de salarios generando un colchón a favor del tomador para los pagos futuros.

De acuerdo a lo anunciado en la Bolsa de Comercio por el Actuario Daniel Marcu quien junto a su colega Ricardo Figini diseñaron esta propuesta técnica para la Asociación de Empresarios de la Vivienda, el sistema propuesto cumple simultáneamente con distintos atributos que no se encuentran alineados en las líneas de financiación hasta hoy vigentes, desarrollando productos de inversión a largo plazo atractivos ya que permiten resguardar el capital de la inflación y obtener una tasa de interés real de entre el 2 y el 4%, obtener una cuota accesible y generar automáticamente un ?colchón? que funciona como un ?seguro de desfasaje? que elimina el temor a que en el futuro se deteriore la relación cuota/ingreso.

Si bien no existen mecanismos o sistemas perfectos, como bien aclaró también Marcú en su presentación la propuesta no deja de ser una alternativa muy posible de llevar adelante, ya que reconoce aspectos fundamentales de una realidad económica imperfecta como la de Argentina que debe convivir con niveles de inflación elevados que deben ser absorbidos por un mecanismo de actualización que permita el pago futuro sin contratiempos al tomador y brinde un rendimiento atractivo a inversores institucionales de largo plazo.

Mientras no se logre la estabilidad de los fundamentals macroeconómicos con niveles de inflación reducidos y esa situación se sostenga por muchos años recreando la confianza, la única salida para generar un mercado de créditos hipotecarios real para posibilitar la compra de vivienda para el segmento medio de la población argentina es o bien vía subsidio de tasa (como se afronta el costo fiscal inicial?) o bien mediante la utilización de mecanismos de ajuste como el que incluye esta propuesta de la AEV.

Fuente: ReporteInmobiliario.com

Informe situación del sector de la Construcción Septiembre 2010

Baja el Informe de la situación del sector de la construcción del tercer trimetres de l año 2010.

Incluye situación Inmobiliaria, costos por m2, indicadores, situación laboral.

• La versión desestacionalizada del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró en Julio un alza interanual del 7,2% aunque en términos mensuales, evidenció la segunda baja en forma consecutiva y la tercera en los últimos cuatro meses.

• Aunque con cierto desfasaje, el Índice Construya ha tendido a alinearse con la dinámica reflejada por el ISAC. Luego que en Julio mostrase un alza superior al 3% mensual, la versión desestacionalizada de este indicador volvió a caer en Agosto.

• Sin embargo, el Índice Construya (versión con estacionalidad) registró en Agosto un crecimiento interanual del 10,9%. A su vez, el Consumo de cemento tuvo la mayor tasa de variación interanual desde Septiembre de 2008, y a su vez fue un 7,4% más alto que en Agosto de aquel año.

• Asimismo, en Julio y por sexto mes consecutivo, los cinco bloques que conforman el ISAC mostraron tasas de variación interanual de signo positivo.

• La cantidad de empresas constructoras en actividad ascendió en Agosto a 19.344, lo que implica un leve descenso del 0,8% en relación a igual período de 2009.

• En Agosto hubo 9 jurisdicciones en donde la cantidad de firmas creció, 3 sin variación y 12 que mostraros caídas. Ninguna de las grandes jurisdicciones mostró tasas de variación interanual de signo positivo.

• El Índice de Costo de la Construcción (ICC) elaborado por el INDEC se elevó en Agosto un 2%, la mayor suba desde Mayo pasado. Como en aquel entonces, el incremento estuvo fundamentalmente motorizado por el ajuste en el capítulo Mano de obra, que incorporó la segunda etapa de los aumentos salariales convenidos en las negociaciones concluidas el 1° de Junio pasado.

• El ICC acumuló hasta Agosto un alza del 12,7% en relación a Diciembre del año pasado, cifra que ya supera el incremento del 10,9% observado en todo el año 2009. Medido en dólares, acumuló en los primeros ocho meses del año una suba del 8,9%.

• La Inversión en construcción creció en el segundo trimestre de 2010 un 8,1% interanual, la mayor tasa desde el primer trimestre de 2008.

• Pese a que también aceleró su ritmo de crecimiento, el valor agregado por la Construcción fue uno de los que menos se expandió en el segundo trimestre del año, superando tan sólo a los sectores Explotación de minas y canteras, Pesca y Suministro de Electricidad, Gas y Agua.

 

Bajar Informe coyuntura (Informe Completo)
Bajar Informe Ejecutivo (Resumén del Informe)
 
Fuente: IERIC

Situación Inmobiliaria Septiembre 2010

Luego de cuatro meses de crecer por encima del 10% interanual, en Julio la construcción residencial desaceleró su ritmo de expansión hasta un 5%. Esta variación es igualmente importante y está por encima de los registros de comienzos del año. De todas formas, en los primeros siete meses del 2010 registra un aumento del 8,6%, que supera ampliamente el 1,3% de igual periodo de 2009.

• La superficie permisada en los 42 municipios relevados por INDEC registró una baja del 7,7% entre Julio de este año e igual mes de 2009, disminuyendo en todo el 2010. En el acumulado anual la caída de la superficie permisada es del 10,7% respecto del periodo Enero – Julio de 2009.

• Si se deja de lado la Ciudad de Buenos Aires, se evidencia que la superficie permisada ha crecido un 11,3% en Junio en relación a igual periodo de 2009 (la información desagregada presenta un mes de retraso en relación a la agregada), y creciendo también en Febrero, Marzo y Abril. Para el acumulado del primer semestre la suba es del 0,2%.

• Córdoba ha pasado a ser la ciudad con mayor superficie autorizada para construir (en parte vinculado a la falta de información cierta de la Ciudad de Buenos Aires, aunque ya en el último año se ubicaba por delante). No solo lo es por amplia diferencia sino que además registra un crecimiento del 20% en el primer semestre del año, siendo por tanto motor de la recuperación de la generación de nuevos proyectos en el interior del país.

• Entre los municipios más pequeños se destacan los casos de Reconquista y Venado Tuerto, que han registrado aumentos del 136,8% y 96,9% respectivamente en relación al primer semestre de 2009. Asimismo, también sobresale el crecimiento en ciudades como Bahía Blanca (79%) y San Miguel de Tucumán (67,4%), que además tienen un peso mayor en el total de la superficie, con promedios entre los 15.000 y 20.000 M2 mensuales.

• En los primeros siete meses de 2010 se observa un incremento del 33,5% en la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires, tasa que se ha mantenido a lo largo de todo el año, con un aumento interanual del 31,5% en Julio. Pese a ello vale mencionar que en Julio las escrituras firmadas estuvieron un 19% por debajo de los niveles de igual mes de 2008, y que el crecimiento actual es en la práctica una recuperación luego de la desaceleración de 2009.

• Durante el 2010 se ha registrado una constante tendencia a la aceleración del ritmo de incremento salarial, pasando de un 17% interanual a comienzos del año a un 23,8% en Julio. Este fenómeno combinado con un dólar relativamente estable llevó a un aumento del salario medido en esa divisa. Si bien los precios de los inmuebles vienen subiendo en la actualidad, los ingresos lo hicieron en mayor medida, permitiendo una recuperación del poder de compra de inmuebles por parte de los sectores medios. De todas formas, continúa sin repuntes de manera firme la cantidad de hogares que accede a la vivienda propia.

• El valor de los alquileres, por su parte, ha tendido a mantenerse en los últimos meses con un aumento interanual en torno al 6,5%. En los últimos dos años se ha observado una marcada desaceleración del ritmo de variación, vinculada en buena medida con el hecho que en 2008 y 2009 se comenzaron a volcar inmuebles hacia el mercado de renta que antes solo estaban destinados a la venta. Este cambio de tendencia se condice actualmente con la creciente (aunque aún limitada) reconsideración de los inmuebles como reserva de valor.

• En Agosto el stock de crédito hipotecario para vivienda cayó un 1,4% en relación a igual mes de 2009. Asimismo, en relación a Julio se mantuvo sin cambios, aumentando 12 millones de pesos (0,1%). Este amesetamiento se da en un contexto de recuperación del ritmo de crecimientotanto de la actividad del mercado inmobiliario, como de la economía en general y también del crédito para consumo (que crece por encima del 25% interanual).

• En Julio el monto medio de las transacciones inmobiliarias cerradas en la Ciudad de Buenos Aires registró un aumento del 28%, a la vez que se encuentra estancado el porcentaje de operaciones inmobiliarias que se financian con hipotecas. Esta combinación de factores indica que las operaciones que se financian con crédito hipotecario requieren un mayor nivel de financiamiento, producto del aumento en los montos de las operaciones, lo que lleva a que el estancamiento actual del stock del crédito hipotecario implique en la práctica una caída en la cantidad de demandantes.

 

Fuente: IERIC

Noticia para el sector inmobiliario

La AFIP prorrogó la presentación de informes de operaciones inmobiliarias:

Información breve del sector.

La obligación alcanza a los operadores del sector en tanto realicen más de tres ventas al año o superen en conjunto los 300.000 pesos

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) prorrogó hasta junio del año próximo la entrada en vigencia del nuevo régimen que obliga a informar operaciones inmobiliarias.

El vencimiento original estaba previsto para fin de este mes y de acuerdo a la flamante resolución 2.910 publicada en el Boletín Oficial el plazo se extendió hasta el 30 de junio de 2011.

La prórroga se concedió debido a los pedidos elevados ante la AFIP por las respectivas cámaras empresarias. Puntualmente, los operadores del sector debían informar hasta el 30 de septiembre próximo los contratos de locación y/o cesión siempre que se encuentren vigentes al 1º de agosto pasado.

 
Fuente: Top Inmobiliario.com
Trabajando para informarlo...

Origen de la crisis financiera global

Les comento que estaba leyendo un blog muy interesante como es el blog del conocido profesor Leopoldo Abadía, el cual nos describe la crisis financiera global de una manera endendible para todos, en un trabajo excelente denominado "La crisís ninja", que en sintesís es la crisis hipotecaria en los EE.UU. y su expanción global, nos introduce en el mundo financiero y como los bancos xx otorgabán créditos a consumidores de riesgo, denominado en el ensayo como "ninjas", con un mercado inmobiliario en alzas, las hipotecas estabán sobrevaluadas para en un futuro, o por lo menos es lo que se esperaba, den una utilidad billonaria, con el boom de la burbuja inmobiliaria, los otorgamientos de créditos fuerón insuficientes entonces los bancos xx hipotecarios decidierón solicitar prestamos a otros bancos de otros paises para cubrir los montos otorgados a los ninjas así comenzo el circulo vicioso y la fichas (entidades créditicias) entrarón en riesgo y como sabemos empezarón a caer como ficha de domino afectando a todo el mundo. No les voy a explicar todo el embrollo sino que les dejo un enlace a este ensayo y explicación excelente no mejor titulo "crisis ninja" del profesor Leopoldo Abadía, una lectura realmente muy interesante debén de leerla. Gracias y hasta enseguida, seguimos trabajando para informarlo...

Les dejo un video en donde el profesor Leopoldo Abadía, explica "La crisis ninja".

Mercado inmobiliario y subas de precio

Los números inmobiliarios, algunos dicen que están inflados, pero en realidad es el vaiven del mercado financiero - económico que afecta directamente a los precios no solo el inmobiliario, sino al costo de vida en general afectando el precio de todos los rubros, muchas veces analistas dicén que los empresarios e inversionistas esperán un alza en los precios para comercializar sus desarrollos, pero la verdad es que el costo de vida lleva a esas alzas l(os valores del m2), sabemos que la inflación es un indice de suba de precios, como así la devaluación, son situaciones que nadie quiere pero son de implementación automática no podemos sortearlas o lo peor negarlas, lo importante es seguir desarrollando y buscando alternativas a la crisis como la busqueda de inversiones extranjeras, implementación de nuevas estrategias, analizar el futuro inmediato como mediato, asi tenemos varias alternativas y técnicas para aplicar, la verdad es que debemos unirnos todos para buscar una salida más decente y que nos de una esperanza de mejoría en nuestra situación diaria.

El mercado país lo componemos todos, sectores empresarios, financieros, estatales, consumidores, realmente abrir el dialogo y el brindar ideas y compromisos son el unico camino para un bienestar común.

Volviendo al sector de bienes raíces nos encontramos con un variado número de indicadores que obligán a estipular un valor al m2, entre ellos, el costo de construcción (mano de obra - insumos y materiales), valor zonal (zona residencial - comercial - servicios - industrial), tasa de crecimiento, indicadores económicos (inflación), indicadores financieros (tipo de cambio - tasas), valores residuales (utilidades), en fín, un abanico de indicadores que impone un valor de m2 en el mercado.

Siempre se mal interpretó el concepto de "la burbuja inmobiliaria", que es nada y menos que el vaiven de la situación económica - financiera y social, global, de un País o una región en donde todos somos participes y actores.

Fuente: Morcillo Propiedades

Los precios del sector inmobiliario actuales

Tras dos décadas sirviendo en las filas de Clifford Chance, es decir, casi toda su carrera profesional, Alfonso Benavides acaba de ser coronado como el gran jefe del sector inmobiliario para todo el mundo en la firma de abogados. El pasado mes de agosto, con 45 primaveras a sus espaldas, fue elegido para formar parte del comité de dirección del señero despacho, uno de los más reputados que se forjó en la plaza financiera de Londres.


A pesar de su exitosa trayectoria en el real estate, no deja de sorprender, por lo que tiene de paradójico, que sea un español el nuevo jefe de esta área para todo Clifford Chance, aunque el negocio del ladrillo lleve aquí años en depresión. Aun así, méritos no le faltan, pues ha llevado las dos operaciones más relevantes firmadas en territorio nacional, como han sido los sale and lease back de Santander y BBVA, trabajando en ambas para los vendedores.

Para su suerte, el promocionado podrá participar de la actividad existente en otros mercados. “Italia, Francia y Reino Unido, por hablar de países vecinos, son otra cosa”, explica de manera gráfica. “España, al contrario, sigue manteniendo una situación particular. Bancos y cajas han creado un mercado inmobiliario secundario que controlan a su voluntad”. Es decir, acorde con sus intereses, que no son otros que mantener a salvo sus cuentas de resultados.

“Las entidades financieras españolas han preferido ser cautas antes que agresivas a la hora de afrontar, en particular, la crisis del sector”, subraya Benavides. “Es verdad que puede haber un factor cultural, pero sobre todo algunos lo han hecho por no quebrar. Los precios sólo se han ajustado un escalón. A medida que pase el tiempo, con las nuevas exigencias de provisiones impuestas por el Banco de España, ajustarán sus activos al precio del mercado”.

Con todo, lo peor puede haber pasado ya. Benavides recuerda con sorpresa cómo el pasado mes de mayo, de repente un día dejaron de sonar los teléfonos como era habitual y casi no llegaron correos electrónicos. Fue la mañana en que los mercados colocaron a España tras los pasos de Grecia. “Esa jornada nos dimos cuenta de cómo había cambiado radicalmente la percepción sobre la credibilidad del país”. Probablemente, fue entonces cuando se tocó fondo.
La crisis del ladrillo


Bajo esta coyuntura, tras pertenecer durante los tres últimos años del comité de selección, Benavides recibe el reconocimiento de su casa, con el mandato de impulsar la división y resolver las adversidades derivadas de la crisis del ladrillo. “Nos toca a todos cambiar de registro”, puntualiza. “Los inversores, por ejemplo, han mirado a sus mercados naturales por las distintas percepciones del riesgo. Por lo tanto, habrá menos operaciones transfronterizas”.

El nuevo socio director maneja de memoria las magnitudes de su empresa. La división de Real Estate representa aproximadamente un 10% de la plantilla del despacho, que a su vez genera cerca de un 8% del negocio total. “Por nuestro perfil, hemos estado en algunas de las operaciones más sofisticadas y arriesgadas del mercado”, recuerda mirando atrás. “Ahora, hay menos deals y son más convencionales, por lo que hay más competencia”.

Para el único español actual en el directorio de Clifford Chance, las líneas estratégicas a seguir con muy básicas: seguir trabajando en productos que dominan y tratar de crear nuevas soluciones en los mercados más maduros. A partir de estas pautas, para Benavides sólo hace falta tener en cuenta las particularidades de cada región y ganar relevancia en aquellas con menos implantación o más potencial, como EEUU, Asia y Oriente Próximo.

Estos retos harán de Alfonso Benavides un viajero abonado a las terminales de los aeropuertos hasta comienzos de 2011, cuando concluya su particular vuelta al mundo visitando oficinas de Clifford Chance. A partir de entonces, siempre con Madrid como centro de operaciones, compaginará su función de gestor de equipos con la de generador de negocio, cuyo pico de trabajo suele concentrarse en los meses de julio/agosto y de noviembre/diciembre.

Desde hace más de una década, no ser británico dejó de ser un inconveniente para ascender en la jerarquía. Lo saben bien José Antonio Cainzos e Ignacio Ojanguren, los otros dos españoles que ya pasaron por el máximo órgano ejecutivo de Clifford Chance. Ahora ha sido Benavides quien ha recogido el testigo, que portará durante los dos próximos años. Para su desdicha, el mercado ibérico seguirá siendo un descarte en el monopoly mundial del ladrillo.
Fuente: Cotizalia.com

Precios de los departamentos en Miami

El Mercado Inmobiliario en Maimi es un grán atractivo para inversionistas o personas que quierán poseer un lugar estable en la ciudad de las playas, los precios de los departamentos en Miami "diriamos que están baratos" en comparación a zonas de categoria como Recoleta, Barrio Norte, Puerto Madero, Punta del Este, que el valor del m2 oscila entre los US$ 1,800.00 a US$ 2,500.00, en departamentos de primera categoría, en la nota de abajo, fuente de elinmobiliario.com y Blogs.Calrin.com se desarrolla la nota y puede analizar dos proyectos de condominios en Miami.

Siguen surgiendo oportunidades de inversión en Miami y los buenos inversores no las pueden dejar pasar. Esta vez, te mostramos tres condominios cuyas cotizaciones por metro cuadrado están por debajo de los mil dólares el metro y las rentabilidades oscilan entre un 5 y un 7 por ciento anual.

Sí, aunque suene raro, los departamentos en Miami están así de baratos. ¿En qué consiste la oportunidad? Tras la crisis, el mercado inmobiliario de EE.UU ofrece a capitales locales la posibilidad única de invertir en inmuebles, producto de la re-posesion por parte de los bancos de las propiedades de quienes no pueden pagar sus hipotecas, para destinarlas a la venta con descuentos de hasta el 70 por ciento sobre su valor. De hecho, en el primer trimestre la venta de casas en muchas ciudades de Florida aumentó, debido al impulso de los bajos precios y el crédito tributario otorgado a los compradores.

Por un lado, tenemos al condominio Hollywood Parc, que se ubica en la zona de Hollywood, sobre la calle South Park Road. La oferta se compone por unidades de uno y dos dormitorios complementada con amenities exclusivas como gimnasio, business center, piscina climatizada y frondosos jardines. Estos departamentos de categoría están equipados con secarropas, lavavajillas, cocina eléctrica, microondas, heladera, aire acondicionado y calefacción central. ¿Repasamos los números? Una unidad de un dormitorio implica gastos comunes de 190 dólares aproximadamente, y cotiza desde los 50 mil dólares. Mientras que un departamento de dos dormitorios implica sólo 245 dólares de expensas y su valor arrancar desde los 75 mil. Nada mal.

En la misma zona de Hollywood tenemos al condominio Pinehurst. La oferta se compone de club house, piscina, canchas de tenis, jacuzzi y gimnasio, ente otras amenities. En Pinehurst podemos encontrar tres tipologías de departamentos: Bermuda, donde las expensas tienen un costo de 170 dólares; Caddy, con gastos comunes de 280 pesos, y Fairway, en la que esta cifra asciende a los 300 dólares. Las unidades se cotizan desde los 50 mil, 65 mil y 75 mil dólares, respectivamente.

Otra de las oportunidades inmobiliarias en Miami por debajo de los mil dólares el metro cuadrado es el complejo de housings y casonas Isles at Lago Mar. Ubicado en la zona de Sunrise, frente al lago, está rodeado de parques y de canchas de golf. Además de estar totalmente equipado, se emplaza a pocos minutos de los aeropuertos de Fort Lauderdale y Miami. Aruba, la tipología de un dormitorio, tiene gastos comunes que alcanzan los 200 dólares mensuales, mientras que el precio de venta arranca de los 55 mil dólares. Las unidades de dos dormitorios o Cayman, implican gastos comunes de 270 dólares y los precios rondan los 75 mil.

Con todos estos datos, está más que claro que estos departamentos en Miami son una gran oportunidad de inversión. No es poco: son unidades que cotizan a menos de mil dólares el metro cuadrado y tienen rentabilidades anuales de hasta el 7 por ciento.

Fuente: elinmobiliario.com / Blogs.Clarin.com

Noticias Inmobiliarias: Relevarán los departamentos en Rosario vacíos para que paguén el doble de TGI

El Concejo se mete de lleno en el problema de los inquilinos, a quienes se les hace cada vez más difícil pagar los alquileres en una ciudad que tuvo un boom de la construcción.

El Concejo Municipal se metió de lleno en el mercado inmobiliario de Rosario. A través de una iniciativa del concejal oficialista Orlando Debiasi, la Intendencia deberá relevar todos los inmuebles que no estén alquilados con el objetivo de aplicarles un aumento superior al 50 por ciento de la tasa general de inmuebles (TGI). El proyecto propone también que las viviendas alquiladas reciban una compensación por estar ocupadas. Según algunas estimaciones extraoficiales, la medida dispuesta por el oficialismo afectará al 30 por ciento de los departamentos nuevos que hay en el macrocentro de Rosario y que estarían ociosos.

Con esta iniciativa aprobada en la última sesión, el Concejo pretende regular la especulación inmobiliaria que perjudica a los inquilinos. Los inmuebles aumentan sus precios de locación, pese a que la oferta ha aumentado por el boom edilicio, pero esto no se traduce en un precio que quienes alquilan pueden afrontar.

Según la Defensoría del Pueblo de Santa Fe y la Universidad Nacional de Rosario, si en 2001 alquilar un departamento de un ambiente en el microcentro costaba 200 pesos; en la actualidad asciende a los 600 pesos o más. El informe establece que desde 2005 en adelante se triplicaron los precios. Para Debiasi, "el déficit habitacional va en aumento por los altos costos de los alquileres, ya que la distorsión entre el tipo de oferta y la demanda existente empujan los precios de los mismos hacia arriba". Y en función de "corregir distorsiones en el mercado de propiedades", como fundamentó Debiasi, la ordenanza le encomienda al Ejecutivo la factibilidad de identificar todas las viviendas ociosas que podrían alquilarse.

Una vez detectadas se les aplicará una incremento de la TGI en un parámetro que no sea menor al 50 por ciento de su monto total a aquellas viviendas que se encuentren ociosas y a las que durante seis meses no presenten prestación de servicios y se encuentren sin ocupantes.

Y como contracara a esta presión tributaria, se impone una compensación en la tasa a los propietarios de las viviendas que se encuentran en alquiler permanente. Garantes El proyecto aprobado por mayoría tiene un segundo punto destacado: se le encomienda al Banco Municipal que instrumente una operatoria para las garantías de alquiler.

Debiasi consideró que ese servicio "podría redundar en un impulso de la oferta" y citó el caso del Banco Supervielle, "que brinda garantías en operaciones de alquiler; el banco cobra 9 por ciento de comisión: 6 por ciento al inquilino y 3 por ciento al propietario".

Frente al argumento de que esta batería de medidas atentaría contra la propiedad privada, el edil oficialista consideró que "no se altera la disponibilidad de su bien ni se modifica la base imponible; simplemente se grava la ociosidad, en la función indelegable del Estado de propender a solucionar un importante problema social".

Algunas estimaciones extraoficiales indican que sólo en el macrocentro existiría un 30 por ciento de los departamentos sin alquilar, sin contar los de alta gama de más de 100 metros cuadrados en disponibilidad desde el año pasado. Fuentes de la Secretaría de Hacienda indicaron que aún "no existe ningún dato en la Dirección municipal de Catastro como para hacer una estimación". Además, la Intendencia no definió si impulsará la factibilidad, ya que el tema no fue abordado en la última reunión de gabinete del lunes pasado.

En sintonía con el proyecto de Debiasi, el concejal de la Coalición Cívica Carlos Comi había presentado una iniciativa similar por la cual los inquilinos obligados a pagar la TGI sean encuadrados como caso social y tributen menos.

Si bien el proyecto está aún en tratamiento parlamentario, Comi explicó los requisitos para acogerse a este beneficio, que será un mecanismo que consiste en demostrar su condición de locatario, no poseer ninguna propiedad inmueble a su nombre, la falta o insuficiencia de ingresos del solicitante y sus convivientes y la presentación del contrato de locación por el cual se lo obliga a afrontar esa tasa municipal.

Para establecer la falta o insuficiencia de ingresos requerida, se plantea evaluar el ingreso neto del cual dispone el inquilino y su grupo familiar, deducido del importe que abona en concepto de canon locativo.

Fuente: Punto Biz - La Capital/El Inmobiliario.com

Noticias Inmobiliarias: El valor del m2 en Rosario se mantuvo sin cambios el último año

Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, el precio de venta de departamentos de dos y tres ambientes sólo registró un aumento del 1% en poco menos de un año. Valores y comparativos con otras ciudades de la región.
En poco menos de un año, el valor de venta del m2 para departamentos usados de entre dos y tres ambientes en el casco urbano de la Ciudad de Rosario permaneció prácticamente inmutable, con un leve aumento, de poco más de 1%.Según un relevamiento realizado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario, el costo promedio para abril de 2010 se ubica en torno a los 1190 dólares, que, al compararlo con los 1175 dólares de julio del último año, genera un ascenso del apenas 1,27%.Esto sin lugar a dudas es un dato que no hay que dejar de rescatar, en cuanto a la estabilidad de los precios para este segmento, ya que de 2008 a 2009, el incremento había sido muy significativo: 28%.En tanto, en otras ciudades de la región, se vislumbra un panorama similar. En Santa Fe capital, la variación julio 2009-abril 2010 fue del 5% (pasó de 1030 a 1080 dólares el metro cuadrado); en Córdoba 2% (de 1120 a 1140 dólares); y en Paraná del 5% (de 930 a 980 dólares).Las cifras, que son de actualización trimestral, muestran además que para Rosario la variación entre los precios mínimos y máximos no es tan grande (970 y 1370 dólares respectivamente), lo que habla de productos inmobiliarios ubicados todos bajo un mismo estándar de calidad.

Fuente: Redacción IMPULSONEGOCIOS.COM

Las inmobiliarias guipuzcoanas bajan un 30% el precio de los pisos

El tiempo medio para 'colocar' un piso mediante intermediario supera los ocho meses. El territorio mantiene los precios de venta más altos de Euskadi, según la última encuesta inmobiliaria del Gobierno Vasco.

Son tiempos complicados para vender un piso. Y más si se trata de una vivienda usada. Para tratar de 'colocar' un piso, las inmobiliarias tienen que esmerarse de lo lindo y, en muchas ocasiones, tienen que comunicar al propietario que con el precio que en su día decidió vender la vivienda no hay forma de colocarla en el mercado. Eso sí, ya no se bajan dos o tres millones de las antiguas pesetas, como podía ocurrir hace unos años. Actualmente, las inmobiliarias de Gipuzkoa tienen que rebajar de media hasta un 29,6% el precio de las viviendas usadas para poder llevar a buen puerto una venta. Traducido a euros, puede suponer hasta 130.000 euros de descuento pactado con el propietario.Así lo reflejan los datos de la última encuesta estadística de oferta inmobiliaria elaborada por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, con datos referentes al segundo trimestre de 2010.Para realizar este estudio, el departamento que dirige el consejero Iñaki Arriola ha recogido datos de 119 agencias inmobiliarias del País Vasco y de otras 171 promotoras que disponen de promociones con más de cinco viviendas.Según la encuesta estadística, en el conjunto de Euskadi la rebaja de precios para vender pisos de segunda mano que llevan a cabo las inmobiliarias se sitúa en el 19,8%. El descuento que realizan las oficinas de inmobiliarias de Gipuzkoa, que llega al 29,6%, es muy superior a la que llegan sus colegas de Vizcaya, con un 14,5% menos, y de Álava, con descuentos del 10,7%.

Fuente: www.urbanoticias.com

Noticias Inmobiliarias: Inmobiliarias pidén ayuda para vender sus pisos

Desde Coapi Castellón ya han remitido una solicitud al Consejo General de API de España para que reclamen al Ministerio competente en la materia una reunión explicativa “con más detalle” de la reforma anunciada esta misma semana, que pretende reducir un 40% las subvenciones para la promoción de VPO nueva en alquiler, eliminar la ayuda directa a la entrada (y sustituirlo por la posibilidad de ampliar la hipoteca al 90% del valor del piso) o la subvención a los promotores para urbanizar o comprar suelo.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Castellón, José Comes, valoró la reciente reforma anunciada por el Ministerio de Vivienda y criticó que “sin ayudas difícilmente se van a vender pisos en la provincia de Castellón”.Las inmobiliarias, al igual que los constructores, están indignadas con el recorte de ayudas a la vivienda planteado por el Ministerio, pues no ven “el objetivo de ayudar al sector” sino “simplemente, de reducir gastos y ahorrar por donde sea, sin pensar en las consecuencias”.Para el representante provincial de los API, la medida va a resultar perjudicial pues “ahora se puede calificar una vivienda libre en protegida, y así el comprador podía optar a recibir una ayuda y obtener un precio más asequible. Ahora, sin ayudas, difícilmente se van a vender pisos”.Y recalcó que “la venta ya está bastante complicada hoy en día, con la subida del IVA, la supresión de la deducción y, ahora, aún con más dificultad, con la retirada de las subvenciones”.

Fuente: www.urbanoticias.com

Relevamiento de Escrituras en Capital Federal

El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de actos escriturales en el sexto mes del 2010 arrojó un nuevo aumento mensual a 5.611 compra–venta de inmuebles ubicados en esta demarcación, por un monto total de $1.952,9 millones, equivalente a un valor promedio de las transacciones de $348.045 y u$s88.640, al tipo de cambio medio del mes de $3,927 por dólar.Dichos valores representaron incrementos en comparación con un año atrás de 31,1% en los actos y de 50,9% en los importes involucrados en pesos, que determinaron subas de 15,1% en el valor medio en pesos y 10,4% en dólares.




El impulso que adquirió la actividad inmobiliaria desde fines de 2009 persiste alentada por la virtual estabilidad de las tasas de interés que los bancos ofrecieron por las colocaciones a plazo fijo muy próximas al rango de un dígito, la reducida suba del tipo de cambio de pesos por dólar respecto de la tasa de inflación, y las expectativas de aumento de ingresos de los asalariados que surgieron de las negociaciones en paritarias.Esos factores contribuyeron a mantener activa la demanda, tanto de inversores como refugio de valor de sus ahorros, como de familias que también observan que la compra de los ladrillos siempre es un activo seguro, más aún cuando perciben mejoras en su poder adquisitivo en términos del valor de la cuota de un crédito hipotecario y en su capacidad de ahorro, sea para pensar en la compra de la primer vivienda, o evolucionar hacia otra de mayor metraje y/o ubicación.Esas condiciones explicarían el salto de las operaciones en 18,6% en comparación con el nivel de mayo medido en valores corregidos por estacionalidad y días hábiles para ejercer el acto público de la escrituración. En los 21 días hábiles de junio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se celebró un promedio diario de 267 actos de compraventa de inmuebles, el cual fue el más alto desde diciembre en términos nominales, y el más elevado en valores desestacionalizados desde julio de 2008, cuando todavía no había llegado a gravitar en la economía local el efecto de la crisis financiera internacional.






La descomposición de las operaciones en función de los montos involucrados mostró en junio que la mayor parte de las transacciones se concentraron en el segmento de las unidades de 250.000 a 900.000 pesos, equivalente a un amplio rango entre u$s63.500 y u$s230.000, es decir unidades de desde dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones hasta cuatro, según los barrios de la Ciudad. Sumaron 2.199 actos, equivalentes a 39,2% del total.El segundo tramo, que ganó en relevancia, tanto respecto del mes anterior, como más aún en comparación con un año antes, fue el intermedio, entre 150 y 250 mil pesos, representó 31% del total, con 1.741 escrituras, involucra a las unidades de uno hasta tres ambientes chicos, según barrios y dimensiones.En los extremos, menos de $150.000 y más de $900.000, se mantuvo la tendencia a la pérdida de relevancia de la franja inferior, por efecto de la combinación de la suba de los precios de las unidades y la mejora del poder adquisitivo de los salarios, y de aumento de la superior, aunque en este caso a un ritmo menor al de las escalas intermedias, influida por el refugio de inversores de alto poder adquisitivo.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Precios de pisos en Madrid, aumento de un 55,3 porciento

Se incrementa la oferta de pisos entre 100.000 y 200.000 euros.

En Madrid, la oferta de viviendas en esta horquilla de precios ha crecido un 55,3% en el último año (de julio de 2009 a julio de 2010), llegando a representar en la actualidad el 27,4% de toda la oferta disponible en la capital.

Este tipo de precios pueden encontrarse en mucho de los casos en viviendas en Madrid habiendo crecido en un (55,3%) durante el último año esto es de Julio de 2009 a Julio de este año, siendo el (27,4%) del total. Con el dato sobresaliente que este tipo de precios es el que lidera en las principales ofertas de viviendas en Madrid desde 2003.Mientras que por el lado de Barcelona, dicho aumento en la oferta de estas viviendas ha llegado al (48,1%), siendo la segunda tipo de oferta que puede encontrarse en Barcelona (18,3%), quedando primera la oferta de viviendas con precios de entre 200.000€ y 300.000€.Según el estudio de idealista.com, señala que desde que registró su nivel más bajo (8,1%) durante Agosto de 2006, este segmento de pisos con precios de entre 100.000€ y 200.000€ en Madrid tuvo un crecimiento del (458%), y en Barcelona, su nivel más bajo es del mismo año pero del mes de Octubre (3%), logrando crecer en un (638%).Todo esto puede explicarse debido a diversos factores, a la actual situación del mercado inmobiliario, el que exista una sobreoferta, mientras que el comprador no logra llegar a pagar los precios de las viviendas debido a que los bancos no les prestan ayuda con la concesión de hipotecas.

fuente: urbanoticias.com

Aumenta la deuda hipotecaria con bancos y cajas

La cifra asciende a 684.992 millones de euros, récord histórico desde que el instituto emisor empezó a registrar datos en 1996.

Sólo entre mayo y junio (último mes del que se disponen datos) la deuda subió en 4.065 millones, casi la mitad del incremento relativo de los últimos doce meses (1,22%).La deuda hipotecaria representa las tres cuartas partes del endeudamiento total de las familias españolas, que a finales del mes de junio alcanzaba los 912.045 millones de euros, un nivel desconocido desde que comenzara la crisis internacional en el verano de 2007. En junio, la deuda creció en casi 12.000 millones de euros, el mayor incremento de los últimos dieciocho meses.

Diez claves a tener en cuenta antes de sacar un crédito hipotecario

Todo el mundo sueña con dejar de alquilar -tirar la plata, dicen algunos- y comprar su propia casa o departamento. Pero en un mercado en el que cada vez suben más los precios y, al mismo tiempo, escasean las opciones de financiación, ese anhelo parece estar cada vez más lejos.
Sin embargo, el sistema bancario público y privado, ofrece hoy una serie de créditos (convenientes o no) para el acceso a la vivienda, entre ellos, la línea "Casa Propia" lanzada por el Banco Nación el último 15 de abril por la presidenta Cristina Kirchner (existen también otras líneas similares en el Banco Ciudad, el Hipotecario, el Santander y el Banco Francés, entre otros).
En ese contexto, lanacion.com consultó al arquitecto Damián Tabakman -magíster en Finanzas, consultor inmobiliario y coordinador de los posgrados de Real Estate de la Universidad Di Tella y el Eseade- para profundizar sobre diez dudas básicas que son necesarias aclarar a la hora de sacar un crédito hipotecario.
- ¿Qué sistemas de amortización existen y cuál es más conveniente?
- En la Argentina se usa el sistema francés en el cual las cuotas son todas iguales: parte va a intereses y parte a capital. Cada mes, la proporción cambia en base a un cálculo financiero que depende de la tasa. Al principio se paga intereses (casi en su totalidad) y al final del préstamo es a la inversa. En otras partes del mundo hay otros sistemas, como el alemán. Sin embargo, aquí no se usa [el sistema alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo tanto, los intereses y la cuota total serán decrecientes. En tanto, el sistema americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual sólo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos].
- ¿Es conveniente endeudarse en tasa fija en pesos aunque la tasa de interés sea muy alta (hoy está entre un 18% y un 20% como mínimo)?
- A mi juicio no es financieramente conveniente. Esa tasa puede ser hoy negativa [por debajo de la suba de precios], y consecuentemente atractiva, porque la inflación es alta, pero en diez años el nivel promedio debería ser más bajo. Es difícil predecir cuál debería ser ese promedio, pero debería estar aproximadamente un 30% por debajo de la tasa actual. Sin embargo, para quien necesite mudarse y no tenga la plata, quizás no haya otras alternativas que aceptar lo que se ofrece en el mercado en materia hipotecaria.
- En un país de alta volatilidad como la Argentina, ¿se puede tomar un crédito a tasa variable o es muy riesgoso?
- Las tasas variables son peligrosas porque dependen de variables que los deudores no controlan. Si la variación [en la tasa] es muy grande, es probable que el Estado tome cartas en el asunto. Pero quizás no lo haga y el riesgo es grande porque lo que está en juego es la casa propia. Si las variaciones no son enormes, el deudor deberá afrontarlas y el impacto en la cuota puede ser significativo. Así se desató la crisis financiera internacional.
- ¿Cuál es la diferencia entre tasa anual y el costo financiero total?, ¿Cuál debo mirar a la hora de sacar el crédito?
- El costo financiero total incluye, además de la tasa, los otros gastos que tiene una hipoteca, tales como seguros de vida e incendio y otras comisiones. Naturalmente, a la hora de sacar un crédito, hay que mirar el costo financiero total.
- Además, de la tasa, ¿qué otras variables son importantes a la hora de sacar un crédito hipotecario?
Hay que tener en cuenta el tema de los seguros, y en especial el de vida, que es caro y que termina pesando en la cuota. En cuanto al plazo, con tasas altas como las actuales, alargar el plazo no reduce casi nada la cuota. Más allá de diez años no tiene sentido. Con tasas bajas si conviene ir a 20 años o más.
- ¿Es conveniente precancelar un crédito o es preferible seguir pagando?
- Habitualmente, los créditos hipotecarios tienen una penalidad por pre-cancelación, al menos durante los primeros años. Para los bancos, las hipotecas son buenos préstamos, así que ellos prefieren que no se precancelen. Por eso, cobran una comisión en caso que el deudor quiera hacerlo. Hay que recordar además que en el sistema francés durante años se paga casi solamente intereses y poco capital, y eso influye a la hora de precancela (se precancela sólo capital y puede ocurrir que uno haya pagado varios años y al precancelar deba prácticamente lo mismo que al principio).
- ¿Por qué los bancos hacen tanto hincapié en la relación cuota-salario?
- Porque es el indicador que refleja la capacidad del deudor de pagar la cuota en base a sus ingresos, sin asumir esfuerzos desmesurados.
- ¿Puedo sumar aportes como monotributista a mi salario en relación de dependencia para acceder a una suma mayor?
- Depende de cada banco. En general se admite en la medida que sea un ingreso recurrente y demostrable.
- ¿Cuánto tarda un banco en otorgar un crédito (en promedio)?
En promedio tarda cerca de 45 días. Hay que hacer la tasación, estudio de títulos y otras cuestiones. Eso lleva tiempo.
- Si tarda tanto, ¿cómo hago para que el dueño del departamento espere y no se lo venda a otra persona?
- Se puede hacer una reserva ad referendum (es una reserva sujeta a que el comprador consiga el préstamo).

Fuente: LaNacion.com

Evolucion del valor del m2 en la ciudad de Buenos Aires

La opinión de Tabakman, en cuanto a la suba de precios, también es compartida por un nutrido grupo de ejecutivos del sector. Entre las fuentes consultadas por iProfesional.com, la mayoría hace referencia a que los valores del metro cuadrado se encaminarán al alza.